Бухучет неотделимых улучшений арендованного имущества

Помощь по теме: "Бухучет неотделимых улучшений арендованного имущества" с полным описанием проблематики и решением. Ели у вас есть вопросы, то обратитесь к дежурному консультанту.

Бухгалтерский учет неотделимых улучшений арендованного имущества

Какие улучшения считаются неотделимыми

Если изменения можно демонтировать, не нанеся технический ущерб объекту, то они считаются отделимыми. Но далеко не все, что нельзя забрать с собой по истечению срока договора, требует отдельного согласования и учета. Выделим неотделимые улучшения, бухгалтерский учет которых необходимо обособить.

В процессе эксплуатации любой недвижимости, транспорта и оборудования случаются разного рода поломки, устранение которых арендатор может произвести за свой счет. К таковым относится текущий ремонт (п. 2 ст. 616 ГК РФ ).

Капитальный ремонт, в соответствии с п. 1 той же статьи, должен выполнять арендодатель, если стороны в договоре не предусмотрели иной порядок. Когда речь идет о зданиях или сооружениях, то оба эти понятия раскрываются в Постановлении Госстроя от 29.12.1973 № 279, которое до сих пор действует. Для оборудования или автотранспорта нужно будет поднимать отраслевые нормативные акты, как, например, «Положение о техническом обслуживании и ремонте подвижного состава автомобильного транспорта» (утв. Минавтотрансом РСФСР от 20.09.1984) и т. д.

Несмотря на то, что в процессе текущего или капитального ремонта может происходить замена деталей и конструктивных элементов, их стоимость, так же как и цена работ, относится на затраты сразу: изменения свойств в данном случае не происходит, и та, и другая процедуры призваны восстановить технические характеристики имущества (Постановление Президиума ВАС от 26.07.2011 № 2856/11). Когда происходит увеличение экономических выгод, которые могут приносить изменившиеся свойства оборудования, транспорта или недвижимости, тогда мы имеем дело с неотделимыми улучшениями. В нормативных актах их называют модернизацией или реконструкцией.

Бухучет реконструкции или модернизации у арендатора

Прежде чем что-то начинать делать, арендатору необходимо получить согласие арендодателя на проведение такого типа работ. Небрежное отношение к оформлению документов может повлечь за собой целый ряд проблем:

  1. Правовых (по ст. 622 ГК , объект необходимо вернуть в том состоянии, в каком он был получен).
  2. Налоговых (все понесенные расходы нельзя будет учесть для целей прибыли (Письмо Минфина от 17.12.2015 № 03-07-11/74085)).
  3. Экономических (арендатор будет вынужден оплатить демонтаж и восстановительный ремонт).

Если все изменения согласованы, то остается прояснить одну деталь: будет ли арендодатель возвращать стоимость реконструкции или модернизации. В зависимости от этого организуется учет и рассчитываются налоги.

Когда производятся возмещаемые неотделимые улучшения арендованного имущества, проводки у арендатора будут следующими:

Дт 08 Кт 60, 70, 10, 76 — сумма произведенных расходов .

Дт 19 Кт 60, 76 — учтен НДС.

Дт 68 Кт 19 — НДС принят к вычету.

Дт 76 Кт 08 — расходы на модернизацию или реконструкцию переданы владельцу.

Дт 76 Кт 68 — начислен НДС по переданным расходам.

Дт 51 Кт 76 — расходы возмещены арендодателем.

Если владелец объекта не согласился компенсировать арендатору расходы, но при этом согласовал проведение работ, то относить их на затраты придется через механизм амортизации, оприходовав как основные средства.

Налогообложение модернизации и реконструкции у арендатора

Когда владелец оплачивает расходы, возникает только обязанность начислить НДС при возврате имущества. Причем сделать это необходимо, когда истечет срок договора. Варианты пролонгации во внимание не берутся. Такая позиция изложена в Письмах Минфина от 16.11.2017 № 03-07-11/75600, от 30.08.2017 № 07-01-09/55622. Ведомство считает передачу затрат на модернизацию или реконструкцию реализацией и привязывает к ней возможность получения вычета по НДС. Эта позиция поддержана и Верховным судом: Определения Верховного суда РФ от 24.10.2016 № 304-КГ16-12228, от 18.09.2017 № 305-КГ17-12166.

Если произведены некомпенсируемые неотделимые улучшения арендованного имущества, учет у арендатора будет следующим:

  • в бухучете срок полезного использования берем равным сроку договора, право на пролонгацию не учитываем (Письмо Минфина России от 13.05.2013 № 03-03-06/2/16376);
  • для налогового учета используем классификацию ОС (Постановление Правительства РФ от 01.01.2002 № 1). Вполне вероятно, что срок по классификации окажется больше срока договора аренды, тогда оставшуюся часть затрат придется списывать за свой счет (Письмо Минфина от 20.08.2018 № 03-03-07/58751). Но если договор продлят, то амортизацию можно продолжать учитывать для целей прибыли (Письмо Минфина России от 31.07.2018 № 03-03-06/1/63831).

НДС при передаче имущества начисляется так же, как и при компенсации затрат арендодателем.

Кроме того, здесь возникает и налог на имущество. Однако в 2020 году, если модернизировались движимые ОС, платить налог с таких объектов не нужно (Письмо Минфина России от 09.01.2019 № 03-05-05-01/52).

Источник: http://ppt.ru/art/buh-uchet/uluchcheniya

Бухгалтерский учет улучшений арендованного имущества

В случае проведения в арендованном объекте неотделимых улучшений возможны три варианта определения того, кто будет нести расходы по реконструкции объекта недвижимости. Во-первых, когда все расходы берет на себя собственник. Во-вторых, когда платит за все арендатор. И, наконец, в-третьих, когда расходы распределяются между обеими сторонами. Рассмотрим порядок отражения в учете затрат на производство неотделимых улучшений арендованного объекта недвижимости по всем возможным вариантам.

При заключении договора аренды имущества (в первую очередь — недвижимого) участникам имеет смысл предусмотреть, на кого конкретно — то ли на арендатора, то ли на арендодателя — будет возложено бремя содержания объекта. Затраты на проведение текущего ремонта, если иное не установлено законодательством либо договором аренды, должны быть возложены на арендатора (п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса РФ, далее — ГК РФ).

Бремя капитального ремонта чаще возлагается на арендодателя (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Но, кроме ремонта, ГК РФ дает понятие «улучшения арендованного имущества» (ст. 623 ГК РФ), которые подразделяются на отделимые и неотделимые. Отделимыми улучшениями арендованного объекта признаются те, которые могут быть отделены от него без нанесения вреда. По нашему мнению, это могут быть осветительные приборы (повешенную арендатором люстру достаточно легко снять и повесить на это место старый абажур), кондиционеры (монтируются и демонтируются также без проблем) и т.д.
Такое имущество, принадлежащее арендатору, в зависимости от стоимости и срока полезного использования может учитываться у него либо как основные средства, либо как хозяйственный инвентарь.
Неотделимые улучшения без нанесения вреда для объекта демонтировать нельзя. По мнению автора, ими будет являться как любой ремонт (текущий или капитальный), так и реконструкция объекта.

Без нанесения вреда объекту нельзя оторвать поклеенные обои, демонтировать замененную электропроводку либо несущую строительную конструкцию. После истечения срока аренды и возврата объекта арендодателю все эти неотделимые улучшения останутся в распоряжении последнего.

Читайте так же:  Персональные данные работника перечень

Однако некоторые из таких улучшений (признаваемые ремонтом) подлежат отнесению на текущие расходы организации как в регистрах бухгалтерского учета (п. 27 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, далее — ПБУ 6/01), так и для целей налогообложения прибыли (п. 2 ст. 260 НК РФ).

Если неотделимые улучшения признаются реконструкцией (модернизацией) объекта недвижимости, то они должны увеличить первоначальную стоимость объекта (п. 27 ПБУ 6/01, п. 2 ст. 257 НК РФ).

На переданном арендатору объекте неотделимые улучшения, а точнее, работы по его модернизации, будут производиться за счет арендатора (то ли его собственными силами, то ли силами привлеченного подрядчика).

Сразу хочется отметить, что без ведома и согласия арендодателя (вернее, собственника недвижимости) провести неотделимые улучшения объекта, подлежащие включению в его первоначальную стоимость, не представляется возможным.

Работы по реконструкции здания (сооружения) арендатор не имеет права начать без наличия разрешения на строительство (в данном случае — реконструкцию) объекта недвижимости. Получить его может только собственник здания (ч. 1 ст. 51 ГСК РФ). Он должен предъявить в уполномоченный орган муниципальной (региональной, федеральной) власти в составе документов, предусмотренных вышеуказанной статьей, и правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором здание расположено.

Арендатор совместно с собственником должны прийти к согласию, кто будет нести расходы по реконструкции объекта недвижимости. Тут могут быть три варианта:

  • первый — все расходы берет на себя собственник (арендодатель);
  • второй — кому нужно, тот и платит, то есть все затраты за счет арендатора;
  • третий — расходы делятся по справедливости, например пополам либо в какой-то другой пропорции.

Однако в любом случае арендатор будет заключать договор на реконструкцию объекта недвижимости от своего имени, т.е. являться заказчиком по договору строительного подряда.

Далее подробно рассмотрим порядок отражения в учете затрат на производство неотделимых улучшений арендованного объекта недвижимости по этим вариантам.

Расходы берет на себя собственник

Допустим, арендатору удалось уговорить арендодателя на первый вариант, при котором последний соглашается возместить все затраты на реконструкцию объекта. Арендатор, по сути, берет на себя функции генерального подрядчика. Таким образом, у него возникает (пусть и временно) второй вид деятельности в дополнение к основному — выполнение строительно-монтажных работ (СМР) по договору генерального подряда, при котором все работы выполняют привлеченные лица — субподрядчики.

Принятый от своего подрядчика результат работ — реконструкцию объекта недвижимости — арендатор (в данной ситуации — генеральный подрядчик) должен перевыставить арендодателю.

Принятие на учет затрат по реконструкции объекта в данной ситуации надлежит отразить записями:

Источник: http://mosbuhuslugi.ru/material/buhuchet-uluchscheniya-arendovannogo-imuschestva

Неотделимые улучшения арендованной недвижимости

Материал для подписчиков издания «Новая бухгалтерия». Для оформления подписки на электронную версию издания перейдите по ссылке.

Новая бухгалтерия

Журнал для практикующих бухгалтеров, финансовых работников, аудиторов и налоговых консультантов. Журнал состоит из четырех основных разделов: бухгалтерский учет, налоги, труд и заработная плата, право.

Периодичность выхода: 1 раз в месяц. Объем: 144 полосы.

Источник: http://www.eg-online.ru/article/364564/

Бухучет неотделимых улучшений арендованного имущества

С.А. Ратовская,
консультант-эксперт Издательского Дома «Советник бухгалтера»

Учет неотделимых улучшений арендованного имущества учреждений различается в зависимости от того, по какому договору оно получено — операционной или неоперационной (финансовой) аренды. А от порядка бухгалтерского учета в свою очередь зависит порядок расчета налога на имущество с данных неотделимых улучшений.

Улучшения и договор

Обратите внимание. Доступ к полному содержимому данного документа ограничен.

В данном случае предоставлена только часть документа для предварительного ознакомления.
Для получения доступа к полным и бесплатным ресурсам портала Вам достаточно зарегистрироваться и войти в систему.
Удобно работать в расширенном режиме с получением доступа к платным ресурсам портала, согласно прейскуранту.

Источник: http://www.referent.ru/40/12608

Учет неотделимых улучшений арендованного имущества

Улучшение арендуемого помещения предполагает капитальные вложения с целью изменения и модернизации его технических характеристик. Арендатор может сделать отделку, провести реконструкцию и достройку, установить новое или доработать оборудование – и это повысит удобство использования имущества и увеличит его стоимость. В связи с этим возникают вопросы, связанные с налоговым и бухгалтерским учетом арендованного имущества.

Отделимые и неотделимые улучшения: в чем разница

Для правильного налогообложения и учета все произведенные с имуществом изменения нужно правильно классифицировать.

Улучшение отличается от обычного ремонта, который проводится с целью устранения повреждений и следов естественного износа. Ремонтные работы учитываются как текущие расходы и в бухучете, и в налоговой отчетности.

Улучшения бывают отделимые и неотделимые, и различия между ними не всегда четкие. В некоторых спорных случаях для решения этого вопроса судом может быть назначена экспертиза. Так, к отделимым относится все, что съемщик может забрать, не причиняя непоправимого вреда арендованному имуществу. Неотделимыми же считаются те, которые нельзя демонтировать, не повредив помещение или здание (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Повреждениями в таком случае являются следы креплений и шурупов, дефекты отделки потолков и стен и т.д. Например, к неотделимым изменениям относят установку систем охранной и пожарной сигнализации, замену окон, дверей и рольставней, установку кондиционеров и т.д. Но в некоторых случаях суд может признать такие усовершенствования отделимыми, если ущерб при демонтаже небольшой и легко поправим.

Отделимые улучшения признаются основными средствами арендатора и подлежат бухгалтерскому и налоговому учету как отдельные объекты ОС. А вот правила учета неотделимых улучшений нередко бывают неоднозначными.

Как арендатору учесть неотделимые улучшения помещения

Если арендодатель дал согласие на проведение неотделимых улучшений, то после окончания срока действия договора он должен возместить их стоимость. Арендатор в этом случае учитывает сумму возмещения в налоговых доходах, начисляет НДС и выставляет арендодателю счет-фактуру. Затраты на модернизацию нужно включить в расходы, входной НДС по которым принять к вычету.

Если расходы на неотделимые улучшения не возмещаются, арендатор учитывает их в налоговом и бухучете как основные средства на счете 01. И они числятся так на протяжении всего срока аренды, до момента возврата собственнику вместе с арендованным имуществом.

Основные средства облагаются налогом на имущество. С 2019 это актуально только для недвижимых объектов, с движимого имущества налог не взимается. В отношении неотделимых изменений правило действует следующим образом:

  • если арендованное и усовершенствованное имущество движимое – неотделимые улучшения также относятся к движимому и не подлежат налогообложению.
  • если же арендуется недвижимость, то с неотделимых улучшений нужно будет уплатить налог.

Невозмещаемые неотделимые улучшения арендатор может учитывать как амортизируемое имущество и начислять по ним амортизацию в целях налогообложения прибыли. Но это возможно только при наличии письменного согласия арендодателя на проведение этих улучшений.

Читайте так же:  Окончание судебного разбирательства без вынесения решения шпаргалка

В рамках бухгалтерского учета начисляется амортизация, исходя из срока полезного использования, равного оставшемуся сроку аренды. В налоговом учете – на основе СПИ объекта аренды или классификации ОС, если для улучшений есть подходящая амортизационная группа. Амортизационная премия не применяется.

Если договор аренды заканчивается раньше срока истечения амортизации, недоамортизированную остаточную сумму, учесть в расходах нельзя.

Передача неотделимых улучшений арендодателю определяется как реализация, т.е. возникает вопрос налогообложения по НДС. Если стоимость модернизации арендодатель компенсировал, то это обычная возмездная передача, и с суммы возмещения нужно исчислить налог на добавленную стоимость. Если улучшения невозмещаемые, имеет место безвозмездная передача. В этом случае арендатор должен начислить НДС на их рыночную стоимость и выставить счет-фактуру в одном экземпляре – только себе.

Подробная информация о неотделимых улучшениях имущества в видео-лекции Крутяковой Т.Л . в КонсультантПлюс.

Заполните форму ↓ и получите бесплатную демонстрацию.

Источник: http://m-style.su/news/uchet-neotdelimykh-uluchsheniy-arendovannogo-imushchestva/

Налоговый учет неотделимых улучшений арендованного имущества у арендатора в 2018 году

Многие арендаторы сталкиваются с ситуацией, когда за время аренды недвижимое имущество улучшается силами арендатора. Иногда такие улучшения невозможно отделить от объекта без ущерба для него.

По закону все неотделимые улучшения арендованного имущества признаются собственностью арендодателя (статья 623 ГК РФ). Но арендатор имеет право требовать с арендодателя возмещение стоимости неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Если же договором аренды будет установлено, что все перепланировки, реконструкции и изменения инженерных коммуникаций возможны только за счет арендатора, то право арендатора в признании затрат на неотделимые улучшения будет ограничено дополнительными условиями.

Кроме того, арендатор обязан будет начислить НДС на стоимость неотделимых улучшений, передаваемых арендодателю. Каким в таких ситуациях будет налоговый учет у арендатора? Рассмотрим в материале.

НДС по неотделимым улучшениям

Арендатор обязан будет начислить НДС на стоимость неотделимых улучшений, передаваемых арендодателю. Для начисления НДС не имеет значения:

  • компенсирует арендодатель неотделимые улучшения или нет;
  • дает он согласия на неотделимые улучшения или нет.

Таким образом, налоговые инспекторы требуют начислять НДС при передаче неотделимых улучшений арендодателю по окончанию договора во всех случаях (см., например, письма о начислении НДС в случаях, когда арендодатель не возмещает затраты: от 30.08.2017 № 07-01-09/55622, от 16.11.2017 № 03-07-11/75600, от 25.02.2013 № 03-07-05/5259 и от 24.01.2013 № 03-07-05/01).

Такая позиция поддержана Верховным Судом РФ (см. Определение ВС РФ от 27 октября 2017 г. N 305-КГ17-12239). Практика ВС РФ определила подход в Московском арбитражном округе (постановления АС МО от 7.06.2017 по делу № А41-72870/2016; от 8.06.2017 по делу № А40-167541/16; Определение ВАС РФ от 05.08.2013 № ВАС-10058/13). В этих судебных решениях сделан вывод о том, что неотделимые улучшения, произведенные налогоплательщиком в период действия договоров аренды и переданные арендатору после завершения арендных отношений, образуют самостоятельный объект обложения НДС. Но поскольку неотделимые улучшения итак собственность арендодателя (статья 623 ГК РФ), то арендатор передает не права собственности на построенный объект, а результаты выполненных работ.

Моментом определения налоговой базы при безвозмездной передаче результатов выполненных работ является день их передачи (ст. 167 НК РФ). То есть, арендатор, возвращая арендуемое помещение с неотделимыми улучшениями, обязан исчислить НДС на ту из дат, которая наступит раньше:

  • день подписания с арендодателем акта приема-передачи результатов работ по производству неотделимых улучшений;
  • день возврата арендованного имущества.
Видео (кликните для воспроизведения).

Иными словами, арендатор обязан начислить НДС со стоимости неотделимых улучшений в момент подписания акта приема-передачи либо помещения, либо результатов работ.

При этом арендатор имеет право на вычет НДС по расходам на неотделимые улучшения, предъявленного поставщиками товаров, работ, услуг, использованных для реконструкции или отделки арендуемого объекта (подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ). С этим не спорят и налоговые органы (Письма Минфина России от 17.12.2015 № 03-07-11/74085, от 05.11.2009 № 03-07-11/282 и ФНС России от 19.04.2010 N ШС-37-3/11).

Подчеркнем, что облагаются НДС только расходы на неотделимые улучшения, меняющие характеристики арендуемого объекта. Не облагаются затраты на капитальный ремонт, направленный на сохранение исходных качеств помещений (восстановление, сохранение, поддержание).

Налоговые инспекторы могут проверить содержание работ. Попытка выдать неотделимые улучшения за ремонт, не меняющий характеристик объекта, наверняка приведет к налоговым претензиям и санкциям.

Расходы на неотделимые улучшения при расчете налога на прибыль

От условий договора о компенсации зависит порядок налогового учета расходов на неотделимые улучшения у арендатора. Если арендатор компенсацию не получает, то расходы он может признать только через амортизацию и только в пределах срока аренды. Если арендатор компенсацию получает, то он может признать расходы целиком и единовременно.

Если арендодатель не выплачивает компенсацию

Контролеры считают, что если арендодатель не выплачивает компенсацию, то неотделимые улучшения переходят к нему безвозмездно. А безвозмездная передача неотделимых улучшений подпадает под действие пункта 16 статьи 270 НК РФ, согласно которому безвозмездно переданное имущество и расходы, связанные с такой передачей, не учитываются для целей налогообложения прибыли (письмо Минфина от 17 декабря 2015 г. № 03-07-11/74085).

В этой ситуации, арендатор должен учитывать затраты на неотделимые улучшения следующим образом. Капитальные вложения в форме неотделимых улучшений арендованных объектов, произведенных арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом (п. 1 ст. 256 НК РФ). Арендатор амортизирует такие капитальные вложения в течение срока действия договора аренды, но по норме амортизации для объекта аренды или для самих неотделимых улучшений, если они представляют из себя отдельный объект основных средств (письма Минфина от 07.12.2017 № 03-03-06/2/81480 и от 12 октября 2011 г. № 03-03-06/1/663).

Если срок полезного использования у неотделимых улучшений окажется больше срока договора аренды, то недоамортизированную часть арендатор не сможет включить в состав расходов. По окончании аренды арендатор прекращает начислять амортизацию, а другого механизма отнесения на затраты налоговое законодательство для неотделимых улучшений не предусматривает (см., например, письма Минфина России от 11.08.2017 № 03-03-06/1/51578, от 03.05.2011 № 03-03-06/2/75, от 17.08.2011 № 03-03-06/2/130, от 17.07.2009 № 03-03-06/1/478, от 20.10.2009 № 03-03-06/1/677). Такая позиция находит поддержку у судей (Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2013 по делу N А27-20920/2012).

Следует иметь в виду, что амортизируются только те неотделимые улучшения в арендованное имущество, которые носят капитальный характер, то есть связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением имущества. Если же затраты понесены для текущего поддержания основных средств в рабочем состоянии, то учитывать их нужно единовременно в составе прочих расходов как расходы на ремонт.

Читайте так же:  С патентом где можно найти работу

Пример: если в результате отделочных работ появляется возможность использовать помещение в новом качестве (офиса или магазина), то такие работы будут неотделимыми улучшениями. Ведь в результате работ изменились характеристики помещения. Но те же отделочные работы, проведенные из-за того, что в арендованном помещении истерлись обои, потрескалась штукатурка или пришло в негодность потолочное покрытие, — будут обычным ремонтом (письмо Минфина России от 11 августа 2017 г. N 03-03-06/1/51578 и письмо ФНС РФ от 19 апреля 2010 г. № ШС-37-3/11).

Движимое имущество в стоимость амортизируемых неотделимых улучшений включать не нужно. Расходы на них учитываются обособленно, в том порядке, который установлен для учета каждого такого предмета. Расходы на движимый инвентарь придется исключить из расчета налога на прибыль только если специально заключить соглашение о его безвозмездной передаче. Ведь движимое имущество, закупленное для использования на объекте, по которому прекращена аренда, можно использовать в другом месте. Этот инвентарь можно списать на затраты по складскому учету других точек.

Если арендодатель выплачивает компенсацию

Когда арендатор получает от арендодателя компенсацию стоимости неотделимых улучшений, он должен отразить полученную сумму в составе доходов от реализации. Признать такой доход нужно на дату передачи неотделимых улучшений (п. 3 ст. 271 НК РФ). В этом случае контролеры считают, что возмещаемые затраты могут быть учтены арендатором для налогообложения прибыли как расходы, связанные с выполнением работ для арендодателя.

Неотделимые улучшения, стоимость которых возмещается арендодателем, не признаются амортизируемым имуществом арендатора. Поэтому их нужно учитывать либо как обычные расходы на реализацию, с учетом требований главы 25 НК РФ к порядку признания разных видов затрат, либо как расходы на реализацию прочего имущества (пп.2 п.1 ст. 268 НК РФ, письма Минфина России от 13 декабря 2012 г. № 03-03-06/1/651 и от 05.04.2017 № 03-03-06/1/20242).

Нужно учитывать, что позиция налоговиков прямолинейна: неотделимые улучшения арендатор может передать только арендодателю. Поэтому учесть расходы на них арендатор может только, когда получает компенсацию от арендодателя. Если стоимость неотделимых улучшений компенсирует новый арендатор по договору перенайма, то бывший арендатор не вправе учитывать недоамортизированную часть капитальных вложений в расходах по налогу на прибыль, поскольку передал неотделимые улучшения арендодателю безвозмездно. Ну а расходы на безвозмездную передачу при расчете налога на прибыль не учитываются (письмо ФНС РФ от 14.07.2017 № СД-4-3/13768).

Проблема в том, что суды признали неотделимые улучшения объектом налогообложения НДС на том основании, что имеет место возмездная или безвозмездная передача арендодателю. И невыгодная для налогоплательщиков арбитражная практика по НДС может сказаться в споре по налогу на прибыль.

Если нет согласия арендодателя на улучшения

Поскольку пункт 1 статьи 258 НК РФ умалчивает об амортизации капитальных вложений в арендованное имущество, сделанных без согласия арендодателя, то арендатор мог бы учесть понесенные расходы на основании других норм.

Например, на основании пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ. Чтобы отстоять это право арендатору придется доказать экономическую обоснованность затрат (п. 1 ст. 252 НК РФ). Однако это может оказаться непростым делом, если доказывать придется экономическую целесообразность обустройства помещения, которым будет пользоваться другая компания.

К тому же УФНС России по г. Москве высказывался, что расходы капитального характера на неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные без согласия арендодателя и им не возмещаемые, не учитываются для целей налогообложения прибыли у организации-арендатора в соответствии с п. 5 ст. 270 НК РФ (письмо УФНС России по г. Москве от 24.03.2006 N 20-12/25161, постановление ФАС Поволжского округа от 11.05.2011 по делу N А65-12958/2010).

Это означает, что для предотвращения ненужных споров арендатору лучше заранее заготовить письменный запрос на проведение улучшений и письменный ответ арендодателя с выражением согласия (постановление ФАС Поволжского округа от 08.10.2007 № А12-15758/06).

При этом судьи могут посчитать, что согласовывать с арендодателем нужно не только сам факт улучшений, но также и их стоимость. Иначе арендодатель не сможет выразить свое отношение (согласие либо несогласие) к планируемым улучшениям. Случалось, что без письменного согласования стоимости неотделимых улучшений суды признавали работы проведенными без согласия арендодателя (Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.04.2014 по делу № А33-14395/2013).

Источник: http://pravovest-audit.ru/nashi-statii-nalogi-i-buhuchet/nalogovyy-uchet-neotdelimykh-uluchsheniy-arendovannogo-imushchestva-u-arendatora-v-2018-godu/

Неотделимые улучшения арендованного имущества: учет и налогообложение

Организация арендует производственное здание, и по договору аренды имеет право по согласованию с владельцем производить ремонт и реконструкцию. Организацией-арендатором планируется установка системы вентиляции в арендуемом здании. Каков должен быть порядок учёта?

Улучшения, которые невозможно отделить от арендованного имущества, не причинив ему вреда, считаются неотделимыми (ст. 623 ГК РФ). В письме Минфина России от 28.03.2005 № 03-06-01-04/177 разъясняется, что вентиляционные устройства общесанитарного назначения входят в состав здания и неотделимы от него.

Как правило, арендодатель, который дал согласие на неотделимые улучшения переданного в аренду имущества, обязан возместить арендатору их стоимость. Однако стороны могут предусмотреть в договоре аренды, что улучшение арендованного имущества производится за счет арендатора без последующего возмещения со стороны арендодателя (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств предписывают учитывать капитальные вложения в арендованные основные средства на балансе арендатора если по договору аренды он является их собственником (абз. 2 п. 3, абз. 8 п. 10, абз. 1 п. 35 Методических указаний, утвержденных Приказом Минфина РФ от 13.10.2003 N 91н). То есть данные положения предполагают, что собственник улучшений арендованного имущества определяется соглашением сторон и, соответственно, он является балансодержателем этих капитальных вложений.

В письме Минфина России от 20.08.2018 № 03-03-07/58751 изложен порядок налогового учета неотделимых улучшений, находящихся на балансе у арендатора:

«капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации. При этом расходы на произведение арендатором с согласия арендодателя неотделимых улучшений арендованного имущества, которые после прекращения договора аренды безвозмездно передаются арендодателю, не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций в соответствии с пунктом 16 статьи 270 НК РФ».

Согласно п.1 ст.258 НК РФ капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации.

Читайте так же:  Права и обязанности свидетелей в судебном делопроизводстве

Это означает, что амортизировать неотделимые улучшения арендованного имущества можно только пока действует договор аренды. При этом рассчитывать суммы амортизации нужно не исходя из срока аренды, а согласно указанной выше Классификации основных средств. То есть неотделимые улучшения амортизируются исходя из срока, установленного данной Классификацией основных средств (п. 1 ст. 258 НК РФ):

для самих неотделимых улучшений, если капитальные вложения в арендованное имущество представляют собой объекты, включенные в Классификацию основных средств;

для арендованного имущества, если неотделимые улучшения в Классификацию основных средств не включены.

Если срок полезного использования арендованного объекта больше срока договора аренды, то часть стоимости капитальных вложений в виде неотделимых улучшений не будет полностью амортизирована (письмо УФНС РФ по г. Москве от 25.08.2010 № 16-15/[email protected]), а остаток стоимости таких улучшений не будет учтен в расходах при налогообложении прибыли (письмо Минфина России от 20.08.2018 № 03-03-07/58751). На расчет суммы амортизации не влияет тот факт, что срок аренды не установлен договором, но учитывать сумму амортизации неотделимых улучшений при налогообложении прибыли можно только пока действует договор аренды.

Источник: http://pravovest-audit.ru/nashi-statii-nalogi-i-buhuchet/neotdelimye-uluchsheniya-arendovannogo-imushchestv-uchet-i-nalogooblozhenie/

Неотделимые улучшения арендованного имущества в учете арендатора

Автор: Ираида Башкирова, эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ, профессиональный бухгалтер

Если арендатор произвел неотделимые улучшения предмета аренды, то по окончании срока договора аренды эти улучшения передаются арендодателю на возмездной либо безвозмездной основе (в зависимости от условий договора), если иное не предусмотрено договором аренды. Как отразить передачу неотделимых улучшений в бухгалтерском и налоговом учете арендатора?

Из положений статьи 623 Гражданского кодекса следует, что неотделимые улучшения, произведенные арендатором, по окончании срока действия договора аренды остаются в собственности арендодателя. В случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пп. 2, 3 ст. 623 ГК РФ).

Рассмотрим ситуацию, когда договор аренды предусматривает возмещение арендатору неотделимых улучшений после возврата помещения арендодателю, причем в повышенном размере с учетом инфляции. Неотделимые улучшения учтены арендатором в составе основных средств. В бухгалтерском и налоговом учете арендатора неотделимые улучшения амортизировались.

Расходы на неотделимые улучшения

Сумму полученного арендатором возмещения расходов на создание неотделимых улучшений арендованного имущества он учитывает в целях налогообложения прибыли в составе выручки от реализации (ст. 249 НК РФ; письма Минфина России от 25.01.2010 № 03-03-06/1/19, от 06.11.2009 № 03-03-06/2/215, от 18.03.2008 № 03-03-09/1/195).

По мнению судов, реализация капитальных вложений в арендованное имущество, учтенных как основные средства, используемые при осуществлении деятельности, направленной на получение дохода, является реализацией прочего имущества (пост. ФАС ВСО от 05.05.2008 № А58-243/2007-Ф02-1738,1765/2008).

Капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, признают амортизируемым имуществом (п. 1 ст. 256 НК РФ). Капитальные вложения, стоимость которых возмещается арендатору арендодателем, арендодатель амортизирует в порядке, установленном главой 25 Налогового кодекса (п. 1 ст. 258 НК РФ) (далее — Кодекс), а капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, арендатор амортизирует в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с Классификацией основных средств (утв. пост. Правительства РФ от 01.01.2002 № 1).

Таким образом, амортизации у арендатора подлежат только те неотделимые улучшения, которые не возмещаются арендодателем (письма Минфина России от 13.05.2013 № 03-03-06/2/16376, от 04.02.2013 № 03-03-06/2/2269).

В рассматриваемом случае договором аренды изначально было предусмотрено, что арендодатель будет возмещать неотделимые улучшения, произведенные арендатором, после расторжения договора аренды и возврата имущества арендодателю.

По мнению специалистов Минфина России, стоимость проведенных работ по созданию неотделимых улучшений может амортизироваться только в части, не возмещенной арендодателем (письма Минфина России от 25.01.2010 № 03-03-06/1/19, от 06.11.2009 № 03-03-06/2/215). Однако по договору арендодатель полностью возмещает расходы, понесенные арендатором на улучшение арендованного помещения. Таким образом, в данной ситуации арендатор не должен был амортизировать неотделимые улучшения, произведенные в арендованное имущество.

По мнению автора, в данном случае расходы, понесенные на осуществление улучшений, должны учитываться в том периоде, в котором передаются неотделимые улучшения арендодателю. Суды также придерживаются мнения, что арендатор при отражении выручки от реализации неотделимых улучшений должен отразить расходы по осуществлению данных улучшений в составе материальных расходов (подп. 1, 6 п. 1 ст. 254 НК РФ) и вправе учесть данные расходы единовременно в полном размере после того, как передаст улучшенное имущество арендодателю (пост. ФАС СКО от 28.09.2009 № А32-1571/2009-56/26).

Так, суды пришли к выводу, что, поскольку арендатор фактически осуществляет затраты, связанные с созданием объекта, который впоследствии реализуется арендодателю, арендатор учитывает в составе доходов от реализации сумму компенсации, выплаченной арендодателем, а в составе расходов — затраты, понесенные в связи с созданием неотделимых улучшений арендованного имущества (пост. Одиннадцатого ААС от 28.01.2014 № 11АП-23288/13).

По мнению представителей финансового ведомства, если договором предусмотрена обязанность возмещения арендодателем стоимости получаемых улучшений имущества, то такие затраты могут быть учтены арендатором для целей налогообложения прибыли как расходы, связанные с выполнением работ для арендодателя, в соответствии с главой 25 Кодекса, при условии их обоснованности и документального подтверждения (письмо Минфина России от 13.12.2012 № 03-03-06/1/651).

НДС при передаче неотделимых улучшений

Объектом обложения НДС на территории РФ признаются операции по реализации товаров, работ, услуг (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). При этом реализацией является передача на возмездной основе (в том числе обмен) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных Кодексом, — передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу на безвозмездной основе (п. 1 ст. 39 НК РФ).

По мнению Минфина России и налоговых органов, если арендатор в соответствии с договором аренды осуществляет операции по передаче (на возмездной или безвозмездной основе) арендодателю неотделимых улучшений, то такие операции признают объектом обложения НДС. Аргументом в пользу данной позиции является то, что арендатор передает арендодателю не улучшения как объект, а результат выполненных работ по его созданию. А работой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой имеют материальное выражение и могут быть реализованы (п. 4 ст. 38 НК РФ; письма Минфина России от 25.11.2014 № 03-07-11/59765, от 25.02.2013 № 03-07-05/5259, ФНС России от 19.04.2010 № ШС-37-3/11, УФНС России по г. Москве от 26.01.2007 № 19-11/06916).

Читайте так же:  Необходимо ли обязательное нотариальное удостоверение безотзывной доверенности

Соответственно, при передаче арендодателю неотделимых улучшений, произведенных собственными силами или с привлечением подрядных организаций, арендатор обязан предъявить арендодателю соответствующую сумму НДС.

При возмещении стоимости арендодателем налоговая база определяется как договорная (рыночная) стоимость передаваемых неотделимых улучшений без учета НДС (п. 1 ст. 154 НК РФ). В Кодексе не урегулировано, в какой момент следует начислить НДС и, соответственно, выставить счет-фактуру арендодателю (п. 3 ст. 168 НК РФ): сразу после того, как выполнены работы, или по окончании договора аренды.

В случаях если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача прав собственности в целях исчисления налоговой базы по НДС приравнивается к отгрузке (п. 3 ст. 167 НК РФ), за исключением случая, предусмотренного пунктом 16 статьи 167 Кодекса. Согласно этому пункту при реализации недвижимого имущества датой отгрузки в целях НДС признается день передачи недвижимости покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества.

Если исходить из того, что все-таки происходит передача (то есть имеет место переход права собственности) неотделимых улучшений (опуская тот факт, что право собственности на них изначально принадлежит арендодателю на основании ст. 623 ГК РФ), то, по мнению автора, начислять НДС и выставлять счет-фактуру следует по окончании договора аренды в момент подписания документа о передаче улучшенного имущества арендодателю.

При этом суммы НДС, предъявленные при приобретении товаров (работ, услуг), используемых при проведении неотделимых улучшений в арендуемое имущество, подлежат вычету у арендатора в порядке и на условиях, установленных статьями 171 и 172 Кодекса (письма Минфина России от 05.11.2009 № 03-07-11/282, УФНС России по г. Москве от 12.03.2009 № 16-15/021505, от 26.01.2007 № 19-11/06916, ФНС России от 18.05.2006 № 03-1-03/[email protected]).

Неотделимые улучшения в бухгалтерском учете

Бухгалтерский учет основных средств и вложений во внеоборотные активы ведется на основании Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» (ПБУ 6/01, утв. приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н (далее — ПБУ 6/01)), Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств (утв. приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н (далее — Методические указания)), Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и инструкции по его применению (утв. приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н (далее — План счетов)).

По общему правилу имущество, не являющееся собственностью организации, должно учитываться на забалансовых счетах в оценке, предусмотренной в договоре, или в оценке, согласованной с их собственником (пп. 14, 82 Методических указаний). Капитальные вложения (неотделимые улучшения) в арендованные объекты основных средств учитывают в составе основных средств (п. 5 ПБУ 6/01; п. 46 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ, утв. приказом Минфина России от 29.07.1998 № 34н; письма Минфина России от 19.02.2014 № 03-05-05-01/6958, от 13.12.2012 № 03-03-06/1/651, от 03.11.2010 № 03-05-05-01/48).

Стоимость капитальных вложений в арендованные объекты основных средств погашают посредством начисления амортизации в течение срока полезного использования одним из методов, установленных пункте 18 ПБУ 6/01 (п. 17 ПБУ 6/01). В данной ситуации арендатор учел неотделимые улучшения в составе основных средств и начислял амортизацию.

Произведенные капитальные вложения в арендованный объект основных средств (стоимость улучшений арендованного имущества) арендатор учитывает до их выбытия (в рассматриваемом случае — до возврата арендодателю объекта аренды с новыми качественными характеристиками). Под выбытием капитальных вложений среди прочего можно понимать (письма Минфина России от 03.11.2010 № 03-05-05-01/48, от 01.11.2010 № 03-05-05-01/46, от 24.10.2008 № 03-05-04-01/37) окончание договора аренды или возмещение арендодателем стоимости произведенных арендатором улучшений (за исключением случая возмещения стоимости произведенных арендатором улучшений посредством снижения арендной платы).

Выбытие объекта основных средств имеет место, в частности, в случае фактического выбытия объекта из владения организации (п. 29 ПБУ 6/01). По мнению автора, к таким случаям относится и передача неотделимых улучшений арендодателю, поэтому после прекращения договора аренды в учете арендатору нужно сделать записи по выбытию объекта основных средств в форме капвложений в неотделимые улучшения.

Доходы и расходы от списания с бухгалтерского учета объектов основных средств отражают в бухгалтерском учете в отчетном периоде, к которому они относятся. Доходы и расходы от списания объектов основных средств с бухгалтерского учета подлежат зачислению на счет прибылей и убытков в качестве прочих доходов и расходов (п. 31 ПБУ 6/01).

На основании этого автор полагает, что в данной ситуации на дату возврата помещения арендодателю в учете арендатора следует отразить выбытие неотделимых улучшений.

Для учета выбытия объектов основных средств согласно Плану счетов к счету 01 «Основные средства» может быть открыт субсчет «Выбытие основных средств». В дебет этого субсчета переносят первоначальную стоимость выбывающего объекта, а в кредит — сумму накопленной амортизации. Одновременно со списанием стоимости основных средств подлежит списанию сумма накопленных амортизационных отчислений. При завершении процедуры выбытия остаточную стоимость объекта (разницу, образовавшуюся на субсчете «Выбытие основных средств») списывают со счета 01 на счет 91 «Прочие доходы и расходы».

Таким образом, выбытие капитальных вложений в арендованное имущество отражают в учете следующими записями:

ДЕБЕТ 01, субсчет «Выбытие основных средств» КРЕДИТ 01, субсчет «Основные средства в эксплуатации»

— списана первоначальная стоимость выбывающего объекта неотделимых улучшений;

ДЕБЕТ 02 КРЕДИТ 01, субсчет «Выбытие основных средств»

— списана амортизация, накопленная к моменту выбытия объекта;

ДЕБЕТ 91, субсчет «Прочие расходы» КРЕДИТ 01, субсчет «Выбытие основных средств»

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 91, субсчет «Прочие доходы»

— учтена в доходах сумма, возмещаемая арендодателем за неотделимые улучшения и согласованная сторонами;

ДЕБЕТ 91, субсчет «Прочие расходы» КРЕДИТ 68, субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС»

— начислен НДС по переданному объекту неотделимых улучшений.

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://www.audit-it.ru/articles/account/assets/a8/909502.html

Бухучет неотделимых улучшений арендованного имущества
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here