Нарушение прав долевой собственности

Помощь по теме: "Нарушение прав долевой собственности" с полным описанием проблематики и решением. Ели у вас есть вопросы, то обратитесь к дежурному консультанту.

Глава 16. Общая собственность (ст.ст. 244 — 259)

Глава 16. Общая собственность

ГАРАНТ:

См. схему «Общая собственность»

>
Понятие и основания возникновения общей собственности
Содержание
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2020. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Источник: http://base.garant.ru/10164072/230ad4519fc17821b0f9ac804f8ef470/

Нарушение прав долевой собственности

При государственной регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимости, земельный участок Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ установлен порядок, согласно которому за государственной регистрацией такого права надлежит обращаться всем правообладателям одновременно. При этом в некоторых случаях одновременное обращение всех правообладателей по закону не требуется — например, в случае государственной регистрации права собственности на долю в наследстве или в случае если право на долю и (или) размер доли установлены решением суда.

В случаях оформления объектов недвижимости, земельных участков в общую долевую собственность бесплатно (в частности, при приватизации), перераспределения долей по соглашению сособственников (так как в отсутствие спора о праве решения суда не требуется) государственная регистрация производится на основании договора с органом исполнительной власти, местного самоуправления о передаче в собственность либо на основании письменного соглашения, оформленного правообладателями долей — непосредственно в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии РФ (Росреестр).

Ранее орган государственной регистрации был обязан выдавать свидетельство на гербовой бумаге, на лицевой, а впоследствии — на обратной стороне которого обязательно указывались собственники остальных долей имущества. В настоящее время такая обязанность регистрирующего органа законом исключена; государственную регистрацию достаточно производить на электронных носителях, а свидетельство о государственной регистрации права выдается только по желанию собственника, на простой бумаге.

В связи с этим хочется отметить, что при том что по закону собственнику не требуется теперь предоставлять такой правоподтверждающий документ при обращении в органы государственной власти (так как они обязаны самостоятельно получать такой документ по системе межведомственного электронного взаимодействия), в случае обращение собственника в судебные органы, такой документ с него по-прежнему истребуется. Несомненно, это является излишним и незаконным требованием, подтверждение права может и должно теперь осуществляться самим судом по судебному запросу, однако конкретно такая обязанность суда не прописана в процессуальных кодексах, что можно отнести к пробелам в законодательстве, влекущим незаконное наложение обязанностей на граждан, юридических лиц.

Отступая от темы, хочется добавить, что подобный пробел наблюдается и в связи с законодательной отменой обязанности юридических лиц иметь печать. С апреля 2015 г. все без исключения юридические лица вправе не использовать печать при заверении любого документа, в том числе финансового. Но поскольку право юридического лица не заверять печатью доверенность на представительство в суде конкретно в законе не оговорено, судами по-прежнему не признается доверенность на судебное представительство юридического лица, не заверенное его печатью.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит заявительный характер. Это, к примеру, означает, что в случае обращения одного из содольщиков земельного участка за государственной регистрацией права собственности на построенный им (только) для себя и (только) на свои средства жилой дом на этом участке, обращения (согласия) других содольщиков земельного участка не требуется. Росреестр обязан произвести в этом случае все положенные действия. Оспорить такое зарегистрированное право на жилой дом другие содольщики земельного участка вправе только в суде, так как государственные регистратор в случае их возражений на стадии регистрации обязан только лишь сделать в материалах соответствующую отметку, но не вправе приостановить регистрацию или отказать в ней на данном основании.

Это упрощение было законодательно принято с учетом интересов собственников, регистрирующих свои права, и в соответствии с положениями КоАП РФ, согласно которым правообладатель несет административную ответственность за несвоевременную регистрацию своего вновь приобретенного права собственности на недвижимое имущество. Однако в правоприменительной практике часто наблюдаются необоснованные отказы в регистрации со стороны Росреестра, а также неправосудные судебные решения по оспариванию отказов Росреестра в государственной регистрации права. Для случая общей долевой собственности на земельный участок, но принадлежности каждого из жилых домов на участке отдельным содольщикам — статьи 25,25.3 Федерального закона №122-ФЗ никаких оговорок не содержат.

Пунктом 2.1 ст.22.2 Федерального закона №122-ФЗ установлено: «Государственная регистрация права на земельный участок, образуемый при выделе его в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в общей долевой собственности более чем пяти лиц, может быть осуществлена на основании заявления, поданного лицом, уполномоченным общим собранием участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, установленном Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Полномочия этого уполномоченного лица подтверждаются выпиской из протокола данного общего собрания, заверенной уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления».

Однако в указанной статье 22.2, которая регулирует особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе, отдельно не прописаны положения для случаев, когда за государственной регистрацией разделенных, объединенных, перераспределенных или выделенных участков обращаются долевые собственники земельных участков, относящихся не к сельскохозяйственным землям, а к другим категориям земель (например, землям населенных пунктов). Отсутствие таких уточняющих положений в ст.22.2 создает им определенные проблемы в реализации своего права при обращении в регистрационный орган.

Подобные уточняющие положения отсутствуют также и в ст.24.1 об особенностях регистрации права на земельную долю. Она содержит положение о том, что документом, подтверждающим возможность продажи земельной доли, являются документ, удостоверяющий право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, что и приобретаемая земельная доля, или документ, подтверждающий право покупателя земельной доли на использование земельного участка, в составе которого имеется приобретаемая земельная доля. Это положение также вносит правовую неопределенность, так как, с другой стороны, продажа земельной доли постороннему лицу, не являющемуся дольщиком данного участка, законом не исключается при наличии нотариально заверенного письменного отказа содольщиков, обладающих правом преимущественной покупки (как это установлено и для случая продажи жилых помещений).

Читайте так же:  Тест на знание персональных данных

Федеральным законом от 29.12.2015 №391-ФЗ была введена обязательность нотариального удостоверения сделки по продаже земельной доли (а также по продаже доли в жилом помещении постороннему лицу). Однако в настоящее время на рассмотрении в Государственной Думе находится проект закона, отменяющий такую обязательность при продаже земельных долей.

Действие положений статьи 25.1 Федерального закона №122-ФЗ распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве осуществляется после дня вступления в силу статей 1,3 — 5 Федерального закона от 30.12.2012 №294-ФЗ. Статья 25.1 («Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве и прав участников долевого строительства на объекты долевого строительства») содержит положения об обязательности предоставления договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, а также документа, подтверждающий уплату страховой премии (части страховой премии) в соответствии с договором страхования.

Также в этом случае по ст.25.1 необходимо предоставление договора поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, а также документ, подтверждающий оплату вознаграждения по договору поручительства.

Последние из особенностей государственной регистрации, которые установлены Федеральным законом №122-ФЗ, регулирует ст.30.2: «Государственная регистрация прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от соответствующего права собственности осуществляется на основании заявления собственника земельного участка или земельной доли». Форма такого отказа распространяется только на те случаи, когда такой земельный участок или такая земельная доля будут при этом отнесены к собственности субъекта РФ или муниципального образования. Таким образом, понятие «отказ» подразумевает только такой отказ в пользу органов государственной власти, местного самоуправления и не подразумевает перераспределение долей между содольщиками. В случае отказа одного из них от земельной доли в пользу своих содольщиков или постороннего лица обязательно должна быть осуществлена сделка.

Можно вернуться к 122-ФЗ, чтобы отдельно остановиться на ст.24, согласно которой заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (приобретаемое для включения в состав паевого инвестиционного фонда), ограничения (обременения) этого права или сделок с данным имуществом представляются управляющей компанией, в доверительном управлении которой находится паевой инвестиционный фонд.

На государственную регистрацию права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (приобретаемое для включения в состав паевого инвестиционного фонда), ограничения (обременения) этого права или сделок с данным имуществом кроме необходимых в соответствии с Федеральным законом №122-ФЗ документов представляются:

выписка из реестра паевых инвестиционных фондов, выданная в установленном Федеральным законом от 29 ноября 2001 года №156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» порядке не ранее чем за десять дней до даты представления документов на государственную регистрацию;

лицензия управляющей компании, в доверительном управлении которой находится паевой инвестиционный фонд (подлинник или нотариально удостоверенная копия);

правила доверительного управления паевым инвестиционным фондом (договор доверительного управления паевым инвестиционным фондом) со всеми внесенными в них изменениями и дополнениями, зарегистрированными в порядке, установленном Федеральным законом «Об инвестиционных фондах».

При государственной регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав указывается, что собственниками такого объекта являются владельцы инвестиционных паев соответствующего паевого инвестиционного фонда (без указания имен (наименований) владельцев инвестиционных паев и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности). Положения в части нотариального удостоверения сделок не применяются к сделкам, связанным с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда.

Из ранее действовавших, но утративших силу законодательных норм РСФСР и позиций высших судов в случае разрешения споров между совладельцами жилых домов и земельных участков интересно следующее:

Статья 134 «Разрешение споров между совладельцами индивидуальных строений» Закона РСФСР от 01.07.1970 «Об утверждении Земельного кодекса РСФСР», который утратил силу только 25.04.1991 г.: «Споры между совладельцами индивидуальных строений на землях городов, рабочих, курортных, дачных поселков и на отводимых исполнительными комитетами сельских Советов народных депутатов земельных участках в сельских населенных пунктах о порядке пользования общим земельным участком рассматриваются судами. Порядок пользования общим земельным участком определяется с учетом частей строения, принадлежащих гражданам. Суд может отступить от этого правила в случае, когда между совладельцами индивидуального строения уже сложился порядок пользования земельным участком и его изменение существенно нарушит их интересы«.

Также утратило силу 21.12.1993г. Постановление Пленума Верховного суда РФ от 20.12.1983г. №12 «О практике применения судами земельного законодательства», но часто цитируется судами и применяется для отношений, возникших в период 1983-1994 гг., по пункту 13 которого при разрешении споров о порядке пользования земельным участком совладельцами строения, возникших после того, как порядок пользования общим участком ранее уже был определен, суду следует иметь в виду, что:

а) увеличение одним из сособственников своей доли в общей собственности на дом путем пристройки, надстройки или перестройки не является основанием для увеличения находящейся в его пользовании части земельного участка, поскольку такое изменение порядка пользования участком может существенно ущемить интересы других сособственников.

Источник: http://studbooks.net/1011312/pravo/prava_obyazannosti_uchastnikov_obschey_dolevoy_sobstvennosti_ustanovlennye_inymi_federalnymi_zakonami

Защита права общей долевой собственности в РФ — проблемы правоприменения

Обзор разъяснений и позиций высших судов РФ по делам о защите права общей долевой собственности

Высший Арбитражный Суд РФ упразднен Законом РФ о поправке к Конституции РФ от 05.02.2014 №2-ФКЗ. Однако разъяснения по вопросам судебной практики применения законов и иных нормативных правовых актов арбитражными судами, данные Пленумом ВАС РФ, сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом Верховного Суда РФ (по части 1 статьи 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 №8-ФКЗ).

Широкий резонанс в юридическом сообществе в свое время получило принятое совместно Пленумами ВС РФ №10 и ВАС РФ №22 Постановление от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление), некоторые извлечения из которого, применимые для ситуаций, которые могут сложиться при участии собственников общедолевого имущества, будут рассмотрены ниже.

Читайте так же:  Реализация государственного жилищного сертификата

По пункту 13 Постановления в силу пункта 1 ст.6 ГК РФ (аналогия закона) правило абзаца второго пункта 2 ст.223 ГК РФ подлежит также применению при рассмотрении споров о правах на движимое имущество (право собственности на движимое имущество у добросовестного приобретателя возникает с момента возмездного приобретения имущества, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя).

Пунктом 14 Постановления оговорено, что по смыслу пункта 3 ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

По п.29 Постановления лица, право собственности или законное владение которых нарушается объектами, не являющимися недвижимым имуществом, а также перепланированными, переустроенными (переоборудованными) объектами недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости — могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 ГК РФ). Такая ситуация нередко имеет место между участниками общей долевой собственности.

По смыслу статьи 133 ГК РФ, если неделимое имущество продано неуправомоченным отчуждателем нескольким лицам на основании одной сделки и находится в их владении, на стороне приобретателя образуется множественность лиц. По этой причине указанные лица являются соответчиками по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Приобретатели неделимой вещи вправе возражать против этого иска по основаниям, предусмотренным статьей 302 ГК РФ. При этом иск об истребовании имущества подлежит удовлетворению, если хотя бы один из приобретателей не является добросовестным (п.41 Постановления).

Судам при рассмотрении споров о восстановлении права на долю в общей долевой собственности необходимо учитывать следующее.

Если доля в праве общей долевой собственности возмездно приобретена у лица, которое не имело права ее отчуждать, о чем приобретатель не знал и не должен был знать, лицо, утратившее долю, вправе требовать восстановления права на нее при условии, что эта доля была утрачена им помимо его воли. При рассмотрении такого требования по аналогии закона подлежат применению статьи 301, 302 ГК РФ. На это требование распространяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ (п.42 Постановления).

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца (п.45 Постановления).

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие ЖК РФ» (Вводный закон) и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета. В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется (п.66 Постановления).

Конституционным Судом РФ (в частности, в Постановлении КС РФ от 30.01.2009 №1-П) отмечено:

Конституционно-правовая природа отношений общей долевой собственности, основанных на балансе индивидуальных и коллективных интересов, и чрезмерное, не соответствующее целям статьи 55 (часть 3) Конституции РФ ограничение субъективного права на выделение земельного участка в счет земельной доли не позволяли бы реализовать право на судебную защиту, которое, как неоднократно указывал КС РФ, носит универсальный характер и как таковое выступает гарантией всех других конституционных прав и свобод.

Вместе с тем (как отмечает КС РФ), пределы судебного контроля за решениями общего собрания участников долевой собственности, которыми определяется местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей, и решениями, принимаемыми на общем собрании участников долевой собственности в рамках согласования вопроса о выделении сособственнику конкретного земельного участка в счет его земельной доли, — с учетом конституционно-правовой природы отношений участников долевой собственности, исключающих в силу статьи 55 (часть 3) Конституции РФ и пункта 1 статьи 1 ГК РФ какое-либо произвольное вмешательство в частные дела, — могут не совпадать.

Читайте так же:  Претензия на возмещение ущерба юридическому лицу образец

Суду при рассмотрении дел, связанных с приобретением прав на земельные участки лицами, имеющими на праве общей долевой собственности расположенные на них здания, строения, сооружения, надлежит, не ограничиваясь констатацией одного лишь факта наличия (или отсутствия) предусмотренного оспариваемой нормой совместного обращения сособственников в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, исследовать весь комплекс вопросов, в том числе связанных с установлением признаков неделимости конкретного земельного участка, обеспечивая защиту прав и законных интересов всех субъектов соответствующих правоотношений (из Определения КС РФ от 05.03.2004 №82-О).

Ограничения, направленные на то, чтобы не допустить открытия наследства в имуществе колхозного двора, несоотносимы ни с одной из целей, перечисленных в статье 55 (часть 3) Конституции РФ, которые могли бы оправдать ограничения прав граждан федеральным законом.

Законодатель вправе учитывать специфику отношений, возникающих в области сельскохозяйственного производства, и в целях защиты законных интересов его участников вводить на основании федерального закона соразмерные ограничения конституционного права наследования. Подобный характер имеет правило статьи 258 ГК РФ 1994 года, в соответствии с которым земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе какого-либо его члена из хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество.

Аналогичный способ защиты интересов может использоваться по отношению к подсобным хозяйствам, занявшим место существовавших ранее колхозных дворов. Правила же статьи 560 ГК РСФСР ограничивают конституционные права наследодателей и наследников не соответствующим Конституции РФ образом, несоразмерно указанным в ней целям и в силу этого противоречат Конституции РФ (Постановление КС РФ от 16.01.1996 №1-П).

Из Постановления КС РФ от 28.05.2010 №12-П: Признать часть 3 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие ЖК РФ» в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, не соответствующей Конституции РФ, ее статьям 19 (часть 1), 35 (части 1 и 2) и 36.

Из «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2013) следует, например, что:

Видео (кликните для воспроизведения).

факты нарушения прав и законных интересов гражданина, денежные средства которого привлечены для строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), ссылающегося в обоснование требования о признании права собственности на соответствующее жилое помещение на уклонение ответчика от исполнения своих обязательств по оформлению имущественных прав истца, подлежат установлению по делу при его рассмотрении по существу;

иски о взыскании денежных средств (неустойки, компенсации морального вреда), вытекающие из договоров участия в долевом строительстве, не содержащие требований о правах на объекты долевого строительства, предъявляются в соответствии со статьей 28, частью 7 статьи 29 ГПК РФ и пунктом 2 статьи 17 Закона РФ «О защите прав потребителей»;

если привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) осуществлено лицом, не имеющим на это права в соответствии законом, и (или) такое привлечение денежных средств осуществлено иными способами, гражданин вправе потребовать возврата переданных им денежных средств, взыскания предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов в двойном размере и возмещения сверх суммы этих процентов причиненных ему убытков;

решения о признании права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом (иной объект недвижимости), соответствующую объекту долевого строительства (квартире и т.д.), передача которого участнику долевого строительства предусматривается заключенным с ним договором, выносятся судами, если ко времени рассмотрения дела застройщиком в установленном порядке не получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) или строительство дома (иного объекта недвижимости) не завершено;

требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению.

Нередко судебные споры между содольщиками бывают спровоцированы подобной позицией ВС РФ: «При определении судом порядка пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, как указано в пункте 37 постановления Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ№ 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ», подлежит учету фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования» (из Определения ВС РФ от 26.04.2016 № 25-КГ16-2).

В связи с приведенной позицией и с темой курсовой работы важно отметить, что до сих пор действует в качестве разъяснений и Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 №4 (ред. от 06.02.2007)»О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» (в него, как мы видим, даже продолжают вносить изменения).

Источник: http://studbooks.net/1011313/pravo/zaschita_prava_obschey_dolevoy_sobstvennosti_problemy_pravoprimeneniya

Незначительная доля: когда собственника можно заставить продать свою часть жилья

Иногда единственной помехой тому, чтобы стать полноправным собственником квартиры, становится какой-нибудь дальний родственник, получивший в дар или по завещанию незначительную долю жилья. Чаще всего на то, чтобы поселиться на спорной жилплощади, такие совладельцы не претендуют, и даже готовы продать свою часть квартиры, обычно по завышенной стоимости. Возможно ли в принудительном порядке выкупить такую долю, объяснил ВС.

Как делить жилье?

Спорные отношения между совладельцами квартир регулирует ст. 252 ГК (раздел имущества, находящегося в долевой собственности), рассказывает Анастасия Рагулина, директор юридической группы «Яковлев и Партнеры» (доцент МГЮУ им. О. Е. Кутафина, кандидат юридических наук). Из смысла этой нормы следует, что участники долевой собственности могут поделить ее двумя путями: по соглашению о способе и условиях раздела общего имущества (выделе доли одного из них) или, если такое соглашение не достигнуто, «делиться» через суд.

Читайте так же:  Обеспечение апелляционной жалобы

Если выделение доли одного из собственников в натуре не допускается законом или невозможно без несоразмерного ущерба общему имуществу, он имеет право на выплату стоимости его доли другими участниками долевой собственности или получение иной компенсации. При этом такая выплата допускается лишь с согласия владельца, лишающегося своей собственности, за редкими исключениями.

Так, п. 4 ст. 252 ГК дает возможность принудительно лишить участника общей собственности его доли, с выплатой ее стоимости или иной компенсации. По словам Рагулиной, законодатель, формулируя это правило, исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других собственников. Например, когда доля жилплощади незначительна, не может быть реально выделена, и владелец не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может без его согласия обязать остальных собственников выплатить ему компенсацию.

Именно эту норму и применил Верховный суд в двух случаях, когда собственники не смогли договориться о разделе имущества самостоятельно, а суды нижестоящих инстанций в этом тоже не помогли.

Выкупить нельзя, оставить

Главе семьи Корниловых* из Чебоксар принадлежали 4/9 доли в «трешке», его жена владела 1/3 квартиры, а дочь – 1/9 частью жилплощади. Оставшаяся доля (1/9) по наследству от матери досталась родственнице Корниловых – Екатерине Ромашкиной*. В спорной квартире та никогда не жила, въехать туда не пыталась, за коммунальные услуги не платила и даже предложила родственникам выкупить ее долю за 373 500 руб., предупредив, что в случае отказа будет вынуждена требовать того же в судебном порядке.

Корниловы же оценили рыночную стоимость 1/9 квартиры в 187 000 руб., а когда Ромашкина отказалась продавать свою часть жилья за эту сумму, сами обратились в Ленинский районный суд (дело № 2-2651/2015). Семья требовала взыскать с них в пользу родственницы те самые 187 000 руб., прекратить ее право собственности на долю жилплощади и признать каждого из них владельцем 1/27 квартиры. Мотивировали они это тем, что выделить долю Ромашкиной в натуре – невозможно, ни одна из комнат в «трешке» не совпадает по площади с принадлежащими ей квадратными метрами, а получать компенсацию та отказывается.

Судья Татьяна Ермолаева отказала в иске, опираясь как раз на то, что ответчик возражает против выплаты истцами стоимости ее части квартиры в заявленном размере (187 000 руб.). По мнению суда, оснований для признания доли Ромашкиной незначительной не имелось, а утверждение Корниловых о невозможности проживания всех совладельцев в спорной квартире «носит формальный характер и направлено на реализацию доли ответчика вопреки ее воле, что недопустимо законом». Апелляция согласилась с этой позицией (дело № 33-3505/2015).

Не смогли поделить однокомнатную квартиру и двое сочинцев. Михаил Шафутдинов*, которому в «однушке» принадлежало 4/12 доли, обратился в Центральный райсуд Сочи, чтобы принудительно выкупить у Дарьи Коломенцевой* 1/12 жилья, которую та получила по договору дарения от него же (дело № 2-4061/2015). Как рассказывал истец, чтобы зарегистрировать в своей квартире семью брата, ему пришлось подарить родственнику, его жене и внучке по 1/12 доли от принадлежавшей ему трети квартиры. Предполагалось, что позже те вернут подаренное, но не тут-то было. На то, чтобы убедить брата и его жену вернуть 2/12 доли, ушло четыре года, а внучатая племянница за свою часть квартиры потребовала 100 000 руб.

Остальные совладельцы от своего права на выкуп этой доли отказались, а Шафутдинов не был готов заплатить больше 40 000 руб., которые он и требовал взыскать с него в пользу родственницы. Суд в иске отказал, поскольку стороны не достигли соглашения о размере компенсации, а принудительное прекращение права долевой собственности, даже если доля собственника незначительна, противоречит п. 2 ст. 252 ГК. Апелляция засилила это решение (дело № 33-29214/2015).

Принудительный выкуп возможен, считает ВС

Верховный суд направил оба дела на повторное рассмотрение в апелляцию, посчитав, что в указанных случаях возможно применение п. 4 ст. 252 ГК. По иску Корниловых (№ 31-КГ16-3) апелляция не исследовала несколько принципиально важных вопросов. А именно: может ли Ромашкина жить в квартире, не нарушая прав собственников, имеющих большую долю жилья; есть ли возможность предоставить ей изолированную комнату и есть ли у ответчика интерес в использовании этого имущества. Кроме того, ВС Чувашии не выяснил, сколько на самом деле стоит 1/9 доля спорной квартиры и справедливы ли возражения ответчика относительно предложенной ей истцами суммы компенсации. Не решен был также вопрос о том, могут ли Корниловы заплатить родственнице те самые 187 000 руб., для чего нужно было предложить истцам внести эти средства на депозитный счет, в качестве обеспечения своих исковых требований и подтверждения намерения выполнить обязательство о выкупе доли.

По делу Шафутдинова (дело № 18-КГ16-65) ВС не принял во внимание ссылку судов нижестоящих инстанций на отсутствие между сторонами соглашения о стоимости выкупаемой доли, «поскольку в случае спора о стоимости доли она определяется судом». Кроме того, апелляция не исследовала отчет об оценке рыночной стоимости спорной квартиры, подготовленный специалистами БТИ Краснодарского края.

Что говорят эксперты

Мнения экспертов, опрошенных «Право.ru», относительно позиции ВС по данному вопросу, разошлись.

Анастасия Рагулина из «Яковлев и Партнеры» считает, что принял законное и обоснованное решение. Она обращает внимание на то, что суды должны выяснить, могут ли в квартире проживать все собственники, без нарушения их прав, возможно ли каждому предоставить отдельное помещение в пределах их доли и нужно ли им это. «От выяснения данных обстоятельств зависит правильное разрешение судом спора по заявленным требованиям, – говорит Рагулина, указывая и на другие важные обстоятельства. – Если у ответчика есть возражения относительно рыночной стоимости его доли в квартире и несогласие со стоимостью, предлагаемой истцами, то это должно становиться предметом судебной проверки, также должен исследоваться судом вопрос о возможности реальной выплаты истцами ответчику денежных средств».

Источник: http://pravo.ru/review/view/133547/

Прекращения права общей долевой собственности

Рубрика: 9. Гражданское право и процесс

Дата публикации: 08.08.2016

Статья просмотрена: 551 раз

Библиографическое описание:

Абакаров И. М. Прекращения права общей долевой собственности [Текст] // Юридические науки: проблемы и перспективы: материалы V Междунар. науч. конф. (г. Казань, октябрь 2016 г.). — Казань: Бук, 2016. — С. 49-50. — URL https://moluch.ru/conf/law/archive/223/10946/ (дата обращения: 07.02.2020).

Читайте так же:  Порядок исполнения судебного приказа о взыскании алиментов

Согласно ст. 244 Гражданского кодекса право общей собственности возникает при наличии нескольких собственников на один объект имущества. При таком множестве субъектов права собственности на конкретное имущество образуется необходимость регулирования не только внешних отношений, а именно отношений собственников и третьих лиц, но и внутренних, образующихся между сособственниками. Именно эта необходимость и послужила одним из оснований появления института права общей собственности.

Законодателем выделяется два вида общей собственности: долевая и совместная. Общая долевая собственность возникает при определении доли каждого из собственников, совместная же собственность без определения таких долей. При этом они фиксируются при разделении имущества, наличествующего в общей собственности, между субъектами совместной собственности и выдела из него доли.

По общему правилу доли сособственников являются равными, если законом или договором не установлено иное. Из этого следует, что соглашением между сособственниками может быть установлен механизм выявления, и изменения их долей ввиду их действий по приращению общего имущества.

Реализация содержания права общей долевой собственности может происходить по соглашению всех сособственников, а при не достижении компромисса спор разрешается судом.

Касаясь вопроса о правомочии участника общей долевой собственности отчуждения его доли, стоит заметить, что данный вид распоряжения имуществом имеет две формы: безвозмездную и возмездную. При безвозмездном отчуждении своей доли, собственник не связан неограничениями закона. Таким образом, такие сделки по отчуждению доли в праве собственности как дарение, передачи в качестве отступного, внесение в уставной капитал хозяйственного общества, не дают право другим сособственникам на получение доли в порядке, предусмотренном ст. 250 ГК РФ. При возмездном же отчуждении сособственник обязан соблюдать право преимущественной покупки в интересах других сособственников.

Законодатель защищает права сособственников участника общей долевой собственности, вознамерившегося продать свою долю, предоставляя ему право преимущественной покупки доли на равных условиях. В этой защите выражается приоритетный интерес сособственников по недопущения расширения субъектного состава правоотношения. Так при продаже своей доли сособственник обязан уведомить других сособственников об этом, при этом указав цену и другие аспекты продажи. Если в соответствии с п. 2 ст. 250 участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня уведомления, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Преследуя окончательную цель любого сособственника — индивидуализировать свою долю [Мананкова Р. П. Правоотношение общей долевой собственности граждан по советскому законодательству. — Томск: Изд-во Томского ун-та, 1977. — 215 с], участники могут разделить долевое имущество по соглашению, таким образом, прекратив действие общей долевой собственности для всех её участников. Кроме этого, любой из участников долевой собственности имеет право требовать выдел своей доли в любой момент, так как это право есть элемент правомочия по распоряжению долей.

Кредитор также вправе потребовать выдела доли должника из общей собственности в случае отсутствия у последнего другого имущества. В случае невозможности выделения доли должника в натуре или если против этого выступают иные участники права общей долевой собственности в ст. 255 Гражданского установлен специальный порядок обращения взыскания на такую долю. В этом случае кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. В случае отказа участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

Таким образом, дальнейшее развитие права общей долевой собственности в части её прекращения требуют дальнейшего анализа. Важно реализовать необходимую защиту прав сособственников путём дальнейшего совершенствования законодательства в этой сфере.

  1. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2016).
  2. Агафонова Н. Н. Гражданское право: учебник: в 3 и. И. 1/: учеб. / В. П. Мозолин. — М.: Проспект, 2016
  3. Мананкова Р. П. Правоотношение общей долевой собственности граждан по советскому законодательству. — Томск: Изд-во Томского ун-та, 1977.

Похожие статьи

Правовое регулирование общей собственности

общая собственность, общее имущество, Гражданский кодекс РФ, общая долевая собственность, участник, доля, собственность, долевая собственность, существенный интерес, решение суда.

Общая долевая собственность возникает при определении доли.

общая собственность, общее имущество, Гражданский кодекс РФ, общая долевая собственность, участник, доля, собственность, долевая собственность, существенный интерес, решение суда.

Реализация сонаследниками права общей собственности на.

собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (п.1 ст. 252); участник общей долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п.2 ст.252).

О способах судебной защиты права общей долевой.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме

Российская Федерация, государственная регистрация, недвижимое имущество, помещение, общая долевая собственность, государственный.

общая собственность, общее имущество, Гражданский кодекс.

Правовое регулирование общей собственности. общая собственность, общее имущество, Гражданский кодекс РФ, общая долевая собственность, участник, доля, собственность, долевая собственность, существенный интерес, решение суда.

Общая долевая собственность возникает при определении доли.

общая собственность, общее имущество, Гражданский кодекс РФ, общая долевая собственность, участник, доля, собственность, долевая собственность, существенный интерес, решение суда.

Долевая собственность: проблемы оборота земель.

Деприватизация невостребованных земельных долей. Ключевые слова: деприватизация, земли сельскохозяйственного назначения, общая долевая собственность, невостребованные земельные доли.

Деприватизация невостребованных земельных долей

Ключевые слова: деприватизация, земли сельскохозяйственного назначения, общая долевая собственность, невостребованные земельные доли.

супруг, общая собственность, общая совместная.

предмет роскоши, супруг, индивидуальное пользование, общее имущество, доля, ГК РФ, общая собственность, доля должника, СК РФ, натура.

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://moluch.ru/conf/law/archive/223/10946/

Нарушение прав долевой собственности
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here