Неотделимые улучшения без согласия арендодателя

Помощь по теме: "Неотделимые улучшения без согласия арендодателя" с полным описанием проблематики и решением. Ели у вас есть вопросы, то обратитесь к дежурному консультанту.

Особенности учета неотделимых улучшений арендованного имущества

Для ведения деятельности компании требуется помещение. Приобретать его нерентабельно, а потому обычно оно арендуется. В аренду берется не только недвижимость, но и другие объекты. К примеру, оборудование. Объекты имеют свойство изнашиваться, кроме того многие помещения дорабатываются под нужды организации.

Работы по изменению арендованного имущества называются улучшениями. Они подразделяются на отделимые и неотделимые. Первые можно демонтировать и изъять без ущерба для основного объекта. К ним относится приобретенная мебель, установленные осветительные приборы, аудио-система, покрытия, которые можно демонтировать и установить в другом месте. Неотделимые улучшения демонтировать нельзя. Учет их ведется в особом порядке.

Неотделимые улучшения объектов по ГК РФ

Неотделимые улучшения – это изменения имущества с целью его облагораживания и увеличения комфорта, которые нельзя изъять без ущерба. Регламентируются они статьей 623 ГК РФ. В ней прописан порядок возмещения затрат, возникших в связи с произведенными улучшениями. Рассмотрим примеры неотделимых изменений:

  • Пристройки к зданию.
  • Высаженные деревья, кустарники.
  • Установка забора.
  • Покраска авто, устранение царапин и сколов.
  • Ремонтные работы: поклейка обоев, покраска потолка, установка напольного покрытия.
  • Обновление дверных и оконных проемов, вентиляционных конструкций, потолочного покрытия, отопительной системы.
  • Прокладка электропроводки.

Предполагается, что неотделимые изменения перейдут во владение арендодателя после завершения срока договора аренды. В связи с этим возникает множество вопросов по поводу того, кто будет оплачивать проведенные работы.

Возмещаются ли неотделимые улучшения?

Порядок возмещения расходов оговорен в статье 623 ГК РФ. В ней указано, что затраты компенсируются, если арендодатель дал согласие на осуществление улучшений. Если же изменения производились без согласия, порядок возмещения трат отдается на усмотрение арендодателя.

Как доказать получение согласия?

Для того чтобы обязать арендодателя возмещать расходы, нужно доказать получение согласия от него на проведение изменений. Только в этом случае будут действовать положения статьи 623 ГК РФ. Часто арендодатель дает только устное согласие, но доказать его факт будет сложно. Желательно заключить дополнительное соглашение. Что делать, если никаких письменных соглашений получено не было? Доказать факт согласия арендодателя можно следующими способами:

  • Свидетельские показания.
  • Фото и видео.

ВАЖНО! Самое лучшее доказательство – соглашение между арендодателем и арендатором. Если этот документ есть, можно не сомневаться в том, что затраты будут возмещены через суд.

ВНИМАНИЕ! Арендатор должен будет доказать не только получение согласия, но и фактический размер затрат на улучшения. В этом помогут чеки, квитанции, договоры на оказание услуг.

Формы возмещения затрат

Порядок компенсации затрат на НУ обычно определяется совместно с арендодателем. Самыми распространенными являются следующие формы возмещения:

  • Оплата работ в момент их проведения. К примеру, выполняется ремонт. Все материалы закупаются арендодателем. Он же оплачивает услуги рабочих.
  • Включение трат в арендную плату. Размер арендной платы может быть уменьшен с целью возмещения. К примеру, руководитель снимает помещение с помесячной платой в размере 50 000 рублей. Был проведен ремонт стоимостью 30 000 рублей. Заключается дополнительное соглашение, по которому в течение 3 месяцев размер арендной платы будет равен 40 000 рублей. Через рассмотренный срок все траты арендатора таким образом будут компенсированы.
  • Оплата работ после завершения срока аренды. Возмещение выполняется только после того, как объект переходит обратно во владение арендодателя. По факту передачи средств составляется расписка.

ВАЖНО! Компенсация неотделимых улучшений может быть оговорена в самом договоре аренды. В документе указываются сроки погашения и дополнительные условия. Желательно прописать в договоре и форму возмещения.

Улучшения, осуществленные без согласия арендодателя

Если изменения были проведены без согласия арендодателя, траты компенсироваться не будут. Закон в данном случае полностью на стороне собственника объекта. Что делать арендатору? Желательно попробовать решить вопрос мирно, ведь не платить – право собственника, а не его обязанность.

Как выполняется налоговый учет у арендатора?

Ведение учета зависит от того, давал ли собственник разрешение на проведение работ:

  • Согласие было получено. Если стоимость изменений не возмещается, улучшения амортизируются на протяжении срока аренды согласно пункту 1 статьи 258 НК РФ. Часть, которая не была амортизирована, не учитывается при начислении налога согласно пункту 16 статьи 270 НК РФ. Если стоимость изменений возмещается, сумма, переданная арендодателем, включается в доход арендатора согласно пункту 1 статьи 249 НК РФ. Траты на улучшения фиксируются в составе материальных расходов согласно подпунктам 1 и 6 пункта 1 статьи 254 НК РФ.
  • Согласие не было получено. Изменения не подлежат амортизации. Стоимость работ не учитывается для обложения налогом. Все данные правила оговорены в пункте 1 статьи 256 НК РФ. Если улучшения перейдут в собственность арендодателя на безвозмездной основе, их стоимость не отражается в составе расходов согласно пункту 16 статьи 270 НК РФ.

Рассмотрим некоторые особенности налогового учета:

Нормы, касающиеся неотделимых улучшений, содержатся в ГК РФ и НК РФ, а также письмах Минфина. Последние разъясняют вопросы, которые вызывают наибольшие сложности при начислении и отражении трат на изменения.

Источник: http://assistentus.ru/vedenie-biznesa/neotdelimye-uluchshenija-arendovannogo-imushchestva/

Энциклопедия решений. Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

В течение срока аренды арендатор может производить улучшения арендованного имущества.

Все улучшения арендованного имущества подразделяют на отделимые и неотделимые. В ст. 623 ГК РФ неотделимыми улучшениями названы такие улучшения, которые не могут быть отделены без вреда для имущества. Отделимыми считаются такие улучшения, которые можно отделить от объекта аренды без причинения вреда и использовать отдельно.

Имеющаяся судебная практика по критериям отделимости улучшений имущества, произведенных арендатором, довольно противоречива.

Так, например, суд указал, что двери, кассу, вмонтированную в стену, систему безопасности, систему кондиционирования и вентиляции, кабельную систему возможно использовать по общему назначению совместно с арендуемым помещением, данное имущество является составной частью сложной вещи (ст. 134 ГК РФ) и демонтаж этого имущества может нанести существенный ущерб помещению и необходимость проведения ремонтных работ. Поэтому все эти вещи являются неотделимыми улучшениями (см. постановление ФАС Центрального округа от 07.04.2011 N Ф10-1189/11).

В другом судебном решении двери, рольставни, система безопасности, система кондиционирования, и вентиляции, структурированная кабельная система отнесены судом к отделимым улучшениям (см. постановление Десятого ААС от 03.02.2011 N 10АП-7759/2010).

Поэтому во избежание спорных ситуаций целесообразно оговаривать:

— необходимость выполнения арендатором неотделимых улучшений;

— перечень таких улучшений;

До начала выполнения работ важно получить письменное согласие арендодателя (поскольку стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению согласно п. 3 ст. 623 ГК РФ не подлежит) с определением порядка определения и возмещения расходов.

Читайте так же:  Порядок рассмотрения исковых заявлений в суде

Согласно п. 1 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Для проведения работ по производству отделимых улучшений по общему правилу согласия арендодателя не требуется.

Поскольку отделимые улучшения являются собственностью арендатора, он может их отделить (снять, демонтировать) во время действия договора аренды или по истечении срока действия договора.

Что касается неотделимых улучшений, то здесь арендатор будет вправе потребовать от арендодателя возмещения расходов на осуществление неотделимых улучшений лишь после прекращения договора аренды.

Если же улучшения (как отделимые, так и неотделимые) произведены за счет амортизационных отчислений, они являются собственностью арендодателя (п. 4 ст. 623 ГК РФ).

Источник: http://base.garant.ru/58074066/

Неотделимые улучшения без согласия арендодателя

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Какие налоговые обязательства по НДС и налогу на прибыль возникают у организации-арендодателя при передаче арендатором арендодателю на безвозмездной основе неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных как без согласия арендодателя, так и с согласия арендодателя? Что понимается под понятием «согласие» (какими документами возможно подтвердить согласие арендодателя)?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В отношении капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором с согласия арендодателя, доходов в целях исчисления налога на прибыль у арендодателя не возникает.
Неотделимые улучшения, не согласованные с арендодателем, подлежат учету в составе внереализационных доходов арендодателя в качестве безвозмездно полученных работ после окончания срока аренды. Учет арендодателем нормы пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ при несогласованных неотделимых улучшениях арендованного имущества приведет к налоговым спорам.
При получении неотделимых улучшений имущества (независимо от согласования) объекта налогообложения НДС у арендодателя не возникает.
В случае согласования улучшений арендодатель как собственник объекта аренды может принять предъявленный арендатором НДС к вычету со стоимости возмещаемых арендатору капитальных вложений.
Даже при наличии счета-фактуры арендодатель не вправе принять к вычету «входной» НДС по безвозмездно полученным улучшениям (в том числе при наличии согласования). В противном случае арендодателю придется отстаивать свое право на налоговый вычет в суде.

Налог на прибыль

Улучшения с согласия арендодателя

Улучшения без согласия арендодателя

НДС

Улучшения с согласия арендодателя

Улучшения без согласия арендодателя

Порядок обложения НДС при получении несогласованных капитальных вложений (полученных безвозмездно) аналогичен безвозмездно полученным капитальным вложениями, произведенным с согласия арендодателя: объекта налогообложения НДС у арендодателя не возникает (п. 1 ст. 39, пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ), право на налоговый вычет отсутствует (пп. «а» п. 19 Правил ведения книги покупок). В противном случае организации придется отстаивать свое право на налоговый вычет в суде.
Напоминаем, что организация вправе обратиться за соответствующими письменными разъяснениями в налоговый орган по месту учета или непосредственно в Минфин России (пп.пп. 1, 2 п. 1 ст. 21 НК РФ). При возникновении спора наличие персональных письменных разъяснений исключает вину лица в совершении налогового правонарушения на основании пп. 3 п. 1 ст. 111 НК РФ.

Рекомендуем ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Учет капитальных вложений в виде неотделимых улучшений арендованных основных средств;
— Энциклопедия решений. Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества;
— Энциклопедия решений. Амортизация капитальных вложений в арендованные (полученные в пользование) основные средства в целях налогообложения прибыли;
— Энциклопедия решений. НДС с капитальных вложений в неотделимые улучшения арендованного имущества;
— Энциклопедия решений. Налог на имущество с капитальных вложений в арендованные объекты.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Елистратова Наталья

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Родюшкин Сергей

24 января 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Источник: http://www.garant.ru/consult/nalog/1179713/

Улучшения арендованного имущества

Внимание! При использовании материалов с сайта
ссылка на источник www.garant.ru обязательна

Статья опубликована в Финансовой газете Региональный выпуск N 11 март 2007 года

В настоящее время все больше распространяется аренда помещений. При заключении договора аренды зачастую на первом месте стоит цена, а сам объект договора (помещение) не всегда может соответствовать требованиям арендатора. Приспосабливая помещение под свои нужды, арендатор может его облагородить, изменить интерьер, внутреннюю отделку, установить дополнительное оборудование и т. д. Каковы последствия подобных изменений, фактически являющихся улучшениями арендуемых помещений, и что с ними станет после окончания договора аренды, мы постараемся выяснить в рамках данной статьи.

Общие правила, регулирующие улучшения арендованного имущества, установлены в статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). Все улучшения арендованного имущества для последующей их оценки и возмещения условно можно поделить на отделимые и неотделимые. При классификации улучшений важной составляющей также является отношение к ним собственника. По этому основанию улучшения подразделяются на произведенные с согласия собственника и без такового (данный фактор играет значимую роль при возмещении затрат арендатору).

В соответствии с пунктом 1 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, то есть по окончании договора аренды он может забрать имущество, улучшающее объект аренды. Однако договором аренды может быть предусмотрено, что все отделимые улучшения могут оставаться у собственника имущества, например, если арендная плата установлена не в виде конкретных денежных сумм, а в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (подпункт 5 пункт 2 статьи 614 ГК РФ).

Раскрывая эту норму, отдельно следует остановиться на классификации улучшений с точки зрения их отделимости и неотделимости. В статье 623 ГК РФ критерий неотделимости улучшений определен как вред, наносимый имуществу отделением вещи. При этом, какой именно вещи наносится вред (самому арендованному имуществу или же вещи, которую установил арендатор), в статье не установлено. Однако в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 октября 2001 г. N Ф08-3550/2001 к отделимым улучшениям суд отнес вещи, которые могут быть использованы в другом помещении по своему предназначению, то е.сть самостоятельные вещи. В свою очередь, в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 марта 2002 г. N А56-28425/01 суд пришел к выводу, что особенностью отделимых улучшений является возможность их демонтажа, который не повлияет на состояние арендованного помещения. Таким образом, к отделимым улучшениям, с одной стороны, относятся самостоятельные вещи, а с другой — их возможность демонтажа без причинения вреда арендованному помещению.

Читайте так же:  Возмещение ущерба причиненного третьему лицу

После прекращения договора аренды при возмещении арендодателем неотделимых улучшений имущества улучшения переходят в его собственность. В пункте 4 статьи 623 ГК РФ содержится императивная норма, в соответствии с которой все улучшения арендованного имущества, независимо от того, являются они отделимыми или нет, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Также следует обратить внимание на то, что арендатор в соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Очевидно, подобные расходы должны быть разумными и необходимыми, так как арендатор не имеет права требовать возмещения затрат на вышеуказанные нужды. Так, постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 31 января 2002 г. N КГ-А40/25-01 суд отказал в удовлетворении иска о возмещении стоимости перепланировки помещения, ссылаясь на несоразмерность затрат при выполнении текущего ремонта.

Роман Ларионов,
юрисконсульт компании «Гарант».

Статья опубликована в Финансовой газете Региональный выпуск N 11 март 2007 года

Источник: http://www.garant.ru/article/6688/

Неотделимые улучшения арендованной недвижимости

Материал для подписчиков издания «Новая бухгалтерия». Для оформления подписки на электронную версию издания перейдите по ссылке.

Новая бухгалтерия

Журнал для практикующих бухгалтеров, финансовых работников, аудиторов и налоговых консультантов. Журнал состоит из четырех основных разделов: бухгалтерский учет, налоги, труд и заработная плата, право.

Периодичность выхода: 1 раз в месяц. Объем: 144 полосы.

Источник: http://www.eg-online.ru/article/364564/

Улучшения отделимые и неотделимые: как различить и как учесть

Довольно часто встречаются ситуации, когда арендатор производит какие-либо улучшения в арендуемом помещении, а вот в договоре аренды это прописывается крайне редко. Вот и возникают потом вопросы как это учитывать. И судебные споры о том, кому это принадлежит.

Зачем различать отделимые и неотделимые улучшения

Все вопросы начинаются с того, что действующее законодательство не содержит четкой формулировки, что такое улучшения. Вроде бы и так все понятно, улучшили – значит чего-то добавили, прибили, прикрутили, повесили. Но у всех понятие об улучшениях разное. Как говорится, что одному хорошо, другому – плохо. В Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12. 2015 №17АП-16095/2015-АК по делу № А60-21463/2015 указано, что улучшениями имущества являются любые его преобразования, которые не относятся ни к текущему, ни к капитальному ремонту.

Почему так важно отличать отделимые улучшения от неотделимых? Для того чтобы правильно их учесть, кроме того, чтобы иметь возможность получить возмещение от арендодателя.

Произведенные арендатором улучшения признаются отделимыми, если их можно отделить без вреда для имущества. Например, установка съемных приборов, кондиционеров, системы видеонаблюдения. В п. 1. ст. 623 ГК РФ сказано, что отделимые улучшения – это собственность арендатора, то есть по истечении срока договора аренды или при его расторжении их можно забрать. Конечно, по соглашению сторон арендатор может передать отделимые улучшения за дополнительную плату арендодателю. Если же отделимые улучшения арендатор передает арендодателю безвозмездно, то арендатор не может учесть расходы на эти улучшения при исчислении налога на прибыль и ему придется заплатить НДС с рыночной цены передаваемого имущества. Если такие улучшения арендодателю не нужны, то арендатор обязан их демонтировать и вывезти. На установку таких улучшений не надо получать согласие арендодателя.

Так как собственником отделимых улучшений является арендатор, если иное не зафиксировано в договоре, вопрос, как их учесть, возникает у него. Если срок использования улучшений более двенадцати месяцев и стоимость в налоговом учете более 100 000 руб., то это основное средство. Тогда затраты можно списать через его амортизацию. Если под основное средство улучшение не попадает, то тогда расходы можно списать единовременно.

В ГК РФ сказано, что неотделимые улучшения – это те, которые нельзя отделить без вреда для имущества. Но это не звучит конкретно, потому что невозможно определить степень вреда, возникающего при отделении.

Ведь даже если снять сплит-систему со стены, в стене останутся дырки, а это – вред. Там, где в праве есть неопределенность, возникают многочисленные судебные разбирательства. Так судебная практика относит к неотделимым улучшениям следующие:

  • строительно-ремонтные работы (в том числе по перепланировке и переоборудованию) – Постановление АС СКО от 10.03.2017 по делу № А53-2371/2015;
  • ремонтно-реставрационные работы – Постановление АС МО от 30.01.2017 по делу № А40-56316/2016;
  • строительство дороги на арендованном земельном участке – Постановление АС ЗСО от 24.01.2017 по делу № А67-3230/2016;
  • переоборудование помещения, в том числе прокладка электросети, – Постановление АС СЗО от 20.12.2016 по делу № А42-7118/2015;
  • установка встроенных спит-систем и установка перегородок, жестко прикрепленных к полу и потолку нежилого помещения, – Постановление АС УО от 09.12.2016 по делу №А60-5892/2016;
  • капитальный ремонт пола с заменой плитки и оформление фасада здания – Постановление АС ДВО от 15.09.2016 по делу № А16-1700/2015.

В Постановлении АС СКО от 19.08.2016 № Ф08-5982/2016 отмечено, что неотделимые улучшения нельзя использовать отдельно от объекта аренды. Например, если арендатор установил окна, двери, системы освещения, отопления, а после прекращения договора аренды все это демонтировал. Суд указал, что без таких улучшений помещениями пользоваться нельзя, а значит, им причинен вред. Кроме того, окна, двери, системы отопления и освещения не могут иметь самостоятельного хозяйственного назначения, вне помещений в которых они установлены, и поэтому являются не самостоятельными объектами, а частью таких помещений. А это значит, что возможность физического отделения улучшений не свидетельствует об их отделимости.

Чтобы не доводить дело до суда можно в договоре аренды заранее прописать, что будет относится к неотделимым улучшениям (Постановления АС МО от 19.06.2018 № Ф05-5840/2018, АС УО от 20.09.2016г. №Ф09-8579/16). Если в договоре аренды этого не прописали разобраться в отделимости или не отделимости вам поможет подрядчик, который эти улучшения делал, указав их характер в договоре подряда или в своем заключении.

Не стоит забывать, что для производства неотделимых улучшений необходимо согласие арендодателя, потому что эти улучшения являются его собственностью и должны быть ему переданы вместе с имуществом. Если такое согласие не получено, арендатору нельзя учесть расходы на неотделимые улучшения при расчете налога на прибыль, а при передаче такого улучшения арендодателю арендатор должен будет заплатить НДС, который арендодатель не сможет принять к вычету. Кроме того, если согласие арендодателя не получено, существует риск того, что арендатору придется демонтировать улучшения и приводить имущество в первоначальное состояние, а это лишние расходы.

Для учета неотделимых улучшений необходимо четко понимать за чей счет арендатора или арендодателя производятся улучшения. Лучше всего это прописать в договоре аренды или в согласии арендодателя на производство конкретных работ. Потому что, как показывает практика, если своевременно не урегулировать этот вопрос, можно дойти до суда.

Читайте так же:  Какие документы подавать для оформления загранпаспорта

Арендодатель дает согласие и компенсирует улучшения

Самая благоприятная ситуация, когда получено согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений и на компенсацию расходов. Тогда арендатор признает сумму компенсации в налогооблагаемых доходах. Стоимость стоит оговорить в акте прием-передачи. Затраты на улучшения арендатор учитывает у себя в расходах.

Амортизировать улучшения арендатор не может, так как они ему не принадлежат. А вот арендодатель будет списывать затраты на улучшения посредством амортизации. Арендатор на дату передачи арендодателю улучшений должен начислить НДС по ставке 20%. Входной НДС по выполненным работам арендатор может принять к вычету. У арендодателя входной НДС принимается к вычету.

Арендодатель не дает согласие и не компенсирует стоимость улучшения

Видео (кликните для воспроизведения).

Так как арендатор произвел улучшения незаконно, то есть без согласия собственника, то учесть их в расходах по налогу на прибыль нельзя. У арендодателя не возникает внереализационный доход при принятии этих улучшений пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ. Но есть мнение Минфина о том, что указанный пункт не распространяется на ситуации, когда улучшения произведены без согласия арендодателя и внереализационный доход у арендодателя все же возникает (Письмо Минфина от 3 мая 2011 г. N 03-03-06/1/280).

С НДС тоже все печально. Безвозмездная передача считается реализацией, поэтому арендатор должен уплатить НДС со стоимости передаваемых улучшений. А принять к вычету уплаченный арендатором НДС арендодатель не в праве, так как получил имущество безвозмездно.

Возможна еще и ситуация, когда арендодатель не хочет принимать неотделимые улучшения, которые не согласованы с ним. Тогда улучшения придется демонтировать арендатору, естественно, что тогда у арендатора НДС не возникает, так как он улучшения не передает. Не возникает и доход у арендодателя, ведь никаких улучшений имущества он не получает.

Арендодатель дал согласие на улучшение, но отказался компенсировать расходы

В таком случае арендатор может их учесть как свои собственные. Арендатор либо списывает их в расходы единовременно, или, если неотделимые улучшения подпадают под понятие основного средства, то списывает их стоимость через амортизацию. К сожалению, амортизировать улучшения можно только в течение срока действия договора аренды. Поэтому арендатору выгодно в таком случае иметь длительные арендные отношения, а по истечении срока договора не заключать его заново, а пролонгировать посредством дополнительного соглашения. Если арендованное имущество передано арендодателю до окончания срока полезного использования улучшений, то недосписанную сумму в расходах по налогу на прибыль учесть нельзя. Есть позиция, которая позволяет устанавливать срок полезного использования неотделимых улучшений равным сроку договора аренды (Постановление АС МО от 03.09.2014 № А40-105354/13), но нормами НК РФ это не установлено и есть суды которые придерживаются другой точки зрения (Постановление 13 ААС от 06.10.2015 № 13АП-17612/2015).

У арендодателя при передаче ему имущества с неотделимыми улучшениями по налогу на прибыль внереализационный доход не возникает в силу пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ. Так как улучшения получены безвозмездно, они не влияют на первоначальную стоимость объекта, в котором они произведены. При бесплатной передаче улучшений арендатор начисляет НДС, а арендодатель принять к вычету НДС начисленный арендатором не может, так как получил неотделимые улучшения безвозмездно.

Если условие о возмещении затрат на неотделимые улучшения не согласовано в договоре или дополнительном соглашении, то арендатор, получивший согласие на проведение таких улучшений у арендодателя, имеет право согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ на их компенсацию. В случае если арендодатель отказывается компенсировать расходы, арендатор может обратиться в суд. При этом необходимо помнить, что существует срок давности для предъявления таких требований. По общему правилу он составляет три года. Но возникает вопрос: с какого срока его начать исчислять, с момента окончания работ по улучшениям или прекращения договора аренды? Есть судебные акты, поддерживающие и первую, и вторую позицию. Например, в Постановлении АС ЗСО от 26.06. 2015 № Ф04-19753/2015 суд указал, что три года надо исчислять с момента окончания работ, а в Постановлении АС МО от 04.04.2016 № Ф05-2860/2016 указал, что считать надо с даты прекращения договора аренды. Поэтому арендатору безопаснее руководствоваться первой позицией и считать срок для защиты своего права с даты окончания работ по неотделимым улучшениям.

Таким образом, в простом договоре аренды может встретиться много совсем непростых проблем. И если арендатор желает улучшать арендуемое помещение, необходимо заранее согласовать это желание с собственником и урегулировать, кто за что платит, чтобы не было мучительно больно за налоговые последствия.

Анна Архипова, заместитель директора ООО «Первая Ростовская Налоговая Консультация», налоговый консультант, член Палаты налоговых консультантов.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: http://buhguru.com/effektivniy-buhgalter/uluchsheniya-otdelimye-i-neotdelimye.html

Неотделимые улучшения без согласия арендодателя

Российский бухгалтер, N 6, 2011 год
Елена Смирнова, эксперт журнала

Стоимость неотделимых улучшений может стать доходом арендодателя. По мнению чиновников, высказанному в письме от 3 мая 2011 г. N 03-03-06/1/280, такое случится, если собственник арендованного имущества не согласился на осуществление арендатором капитальных вложений и, соответственно, не компенсировал их. Однако вывод финансистов противоречит законодательству.

Нет согласия — нет компенсации

Налоговый учет

Доступ к полной версии этого документа ограничен

Ознакомиться с документом вы можете, заказав бесплатную демонстрацию систем «Кодекс» и «Техэксперт» или купите этот документ прямо сейчас всего за 49 руб.

Источник: http://docs.cntd.ru/document/902286405

Всероссийский юридический портал Юристы.ру

Законодательная база

Договор аренды имущества составляется между арендодателем (собственником) и арендатором (пользователем). В этом документе прописаны права и обязанности обеих сторон. Общие положения и правила аренды основных средств регулируются Гражданским кодексом РФ.

Расходы на капитальный ремонт берет на себя собственник, арендатор обязан за свой счет производить текущий ремонт, необходимый для поддержания объекта в исправном состоянии. Арендатор несет и издержки на содержание арендованного имущества в процессе эксплуатации.

В ст. 623 ГК РФ введены такие понятия, как отделимые и неотделимые улучшения объекта аренды. Улучшения, произведенные арендатором и отделимые от основного средства без его разрушения, определяются, как отделимые. После завершения работ изменения становятся собственностью арендатора.

В течение действия аренды расходы учитываются им как объекты ОС или оборотные активы. По окончании срока действия договора аренды он распоряжается ими по своему усмотрению.

Неотделимыми улучшениями считаются изменения, которые не могут быть отделены от имущества без вреда для него. Такие изменения, как неотъемлемая часть основного средства, являются собственностью арендодателя.

Условия осуществления неотделимых улучшений

При производственной необходимости и при длительных сроках договора арендатор может произвести в арендуемом помещении:

Например: пользователю необходимо соорудить грузовой лифт при складских помещениях, заменить тепловые и канализационные сети, прорубить дополнительные дверные проемы.

Читайте так же:  Основания для возвращения судебного приказа

Это можно сделать на следующих условиях:

Арендодатель дает разрешение на изменения и компенсирует арендатору расходы. В этом случае должно быть составлено дополнительное соглашение к договору аренды или отдельный договор, где будут согласованы объемы работ, сроки и стоимость. Расходы должны быть обоснованными и подтвержденными документально.

Передача оформляется приемо-сдаточным документом. Собственник может принять улучшения по выполнению работ или при возврате помещения по окончанию срока аренды. В первом случае арендатор в бухгалтерском учете проводит эту операцию, как выполнение работ для арендодателя собственными силами или с привлечением субподрядчика.

В налоговом учете реализация таких работ производится в соответствии с системой налогового учета, применяемой юридическим лицом. Расходы на создание неотделимых улучшений участвуют в расчете затрат.

Арендодатель в этом случае фиксирует в своем БУ модернизацию основных средств с увеличением их первоначальной стоимости. В НУ эта операция также отражается так, как требует используемая налоговая система (ОСНО, УСН).

Если улучшения сдаются собственнику при окончании срока аренды, арендатор фиксирует в своем балансе новое основное средство на период с ввода в эксплуатацию и до даты сдачи-приемки.

Амортизация этого объекта за данный период начисляется по нормам, зависящим от срока полезного использования. Передача новому собственнику проводится как реализация собственных ОС по остаточной стоимости. Арендодатель принимает объект так же, как в первом случае. Возвращение затрат арендатору производится по договоренности сторон:

  • перечислением денежных средств на его счет;
  • учетом стоимости улучшения в расчетах за аренду.

Арендодатель согласен на улучшения без возмещения затрат на них. Отличие данной ситуации от вышеизложенного в том, что пользователь помещения проводит в своем учете безвозмездную передачу неотделимых улучшений, созданных за счет собственных средств.

Стоимость передаваемого объекта может быть первоначальной или остаточной, это зависит от оговоренного сторонами срока сдачи (сразу после выполнения работ или по окончанию срока аренды).

У принимающей стороны возникает внереализационный доход, принимаемый к расчету по налогам. Если юридические лица являются плательщиками НДС, то передающая объект сторона начисляет на безвозмездную реализацию НДС к выплате. При получении счета-фактуры арендодатель может взять сумму НДС в зачет.

Арендодатель не согласовывает создание неотделимых улучшений. В данной ситуации арендатору не стоит ждать покрытия своих расходов.

При возврате помещения собственник вправе потребовать приведения объекта в первоначальный вид, что приведет к существенному увеличению затрат арендатора. В случае согласия собственника принять помещение с изменениями, дохода, участвующего в налоговых расчетах у него не возникает. Арендатор списывает затраты за счет нераспределенной прибыли.

Источник: http://jurysti.ru/neotdelimye-uluchsheniya-arendovannogo-imushhestva/

Будни арендодателя. Неотделимые улучшения силами арендатора

«Практическая бухгалтерия», 2015, N 7

Когда основной вид деятельности — сдача имущества в аренду, могут возникнуть проблемы с учетом улучшений этого имущества. Особенно если они проводятся силами арендатора. Посмотрим, как арендодатель учитывает неотделимые улучшения сдаваемого в аренду имущества. Порядок будет зависеть от того, давал или не давал арендодатель свое согласие на модернизацию.

Зачастую работы по модернизации проводит арендатор, который пользуется арендованным имуществом. Улучшения арендованного имущества могут быть отделимыми или неотделимыми (ст. 623 ГК РФ). Улучшения, которые могут быть отделены от арендуемого имущества без вреда для последнего, признаются отделимыми. По окончании срока аренды эти улучшения могут быть демонтированы. Они являются собственностью арендатора и покрываются за его счет (п. 1 ст. 623 ГК РФ). Неотделимыми считаются такие улучшения, демонтаж которых нанесет вред имуществу арендодателя. В связи с тем что такие улучшения становятся неотъемлемой частью арендованного имущества, для их произведения требуется согласие арендодателя. Ведь он может быть не заинтересован в них, так как они влекут за собой изменение стоимости вещи, а это может увеличить затраты на ее содержание.

Зачем нужно согласие арендодателя

В силу того что неотделимые улучшения нельзя отделить от самого объекта аренды, они в любом случае признаются собственностью арендодателя и переходят к нему либо по окончании срока аренды, либо сразу по окончании работ по их производству (по соглашению сторон).

От того, дал ли арендодатель согласие на неотделимые улучшения предмета аренды, зависит:

  • кто будет нести все расходы по созданию улучшений;
  • порядок учета этих расходов при налогообложении и в бухучете.

Если согласие арендодателя на улучшение имущества не получено, он может:

  • принять эти улучшения, но не возмещать арендатору их стоимость. Ведь по закону он не обязан это делать (п. 3 ст. 623 ГК РФ);
  • потребовать все вернуть в первоначальное состояние (демонтировать улучшения) (ст. 622 ГК РФ).

Если арендодатель согласен на создание неотделимых улучшений, тогда в договоре аренды или дополнительном соглашении к нему надо указать (п. 2 ст. 623 ГК РФ):

  • какие работы будут сделаны;
  • за чей счет будут производиться неотделимые улучшения: за счет арендатора, за счет арендодателя или частично за счет арендатора, частично за счет арендодателя;
  • будет ли арендодатель возмещать арендатору произведенные расходы.

Пример 1. В договоре аренды указано, что арендатор обязан производить все улучшения за свой счет. В этом случае арендодатель освобождается от обязанности возмещать арендатору стоимость всех произведенных им улучшений.

Неотделимые улучшения без согласия арендодателя

Чтобы отразить в бухгалтерском учете арендодателя прием-передачу объектов арендованных основных средств после произведенных арендатором неотделимых улучшений без согласия арендодателя бухгалтер должен сделать проводки.

В момент начисления задолженности дарителя, в которой выступает арендатор:

Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» Кредит 98 «Доходы будущих периодов»

  • отражена задолженность арендатора на сумму неотделимых улучшений по рыночной стоимости на основании договора дарения или иного безвозмездного договора.

В момент принятия неотделимых улучшений к учету:

Дебет 08 Кредит 76

  • отражены неотделимые улучшения объекта по рыночной стоимости;

Дебет 03 Кредит 08

  • стоимость неотделимых улучшений включена в балансовую (первоначальную) стоимость арендованного объекта основных средств.

Обратите внимание, рыночная стоимость безвозмездно полученных неотделимых улучшений в данной ситуации учитывается с НДС.

Доходы будущих периодов в бухгалтерском учете арендодателя списываются на финансовые результаты в прочие доходы по мере начисления амортизации:

Дебет 98 Кредит 91-1 «Прочие доходы и расходы»

  • списана начисленная амортизация безвозмездно полученных объектов основных средств на финансовые результаты организации в качестве прочего дохода.

В налоговом учете арендодателя доходы в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором, относятся к числу доходов, не учитываемых при расчете налога на прибыль (пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ). При этом никаких оговорок, что это положение применяется в зависимости от наличия или отсутствия согласия арендодателя, нет. Сами улучшения отдельно не амортизируются. Их стоимость не увеличивает первоначальную стоимость имущества.

Неотделимые улучшения с согласия арендодателя

В налоговом учете капитальные вложения в объекты основных средств, предоставленных в аренду в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом (п. 1 ст. 256 НК РФ). Напомним, что такое согласие нужно отразить в договоре.

Читайте так же:  Полное товарищество распределение прибыли и убытков

Неотделимые улучшения могут быть переданы арендодателю сразу по завершении работ по улучшению либо по окончании срока действия договора аренды. В зависимости от даты передачи арендодатель может компенсировать их стоимость арендатору по истечении срока аренды или в период действия договора. Сделать это можно, перечислив денежные средства на счет арендатора либо зачислив их в счет арендной платы.

Порядок и сроки передачи неотделимых улучшений и возмещения их стоимости стороны устанавливают в договоре аренды.

В бухгалтерском учете арендодателя в этой ситуации бухгалтер сделает ряд проводок.

При приеме-передаче объектов арендованных основных средств после произведенных арендатором неотделимых улучшений:

Дебет 08 Кредит 76

  • отражена стоимость неотделимых улучшений по арендованному объекту основных средств (без НДС);

Дебет 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» Кредит 76

  • учтен НДС по неотделимым улучшениям арендованного объекта основных средств;

Дебет 03 Кредит 08

  • стоимость неотделимых улучшений включена в балансовую (первоначальную) стоимость арендованного объекта основных средств (без НДС);

Дебет 68 Кредит 19

  • НДС принят к вычету по неотделимым улучшениям арендованного объекта основных средств в месяце включения их в балансовую стоимость основного средства.

При оплате арендодателем произведенных арендатором неотделимых улучшений арендованных объектов основных средств:

Дебет 76 Кредит 50 «Касса», 51 «Расчетный счет»

  • перечислены арендатору денежные средства в счет погашения затрат, связанных с реконструкцией (модернизацией) арендованных основных средств.

При погашении задолженности по произведенным арендатором неотделимым улучшениям арендованных объектов основных средств за счет причитающейся с него арендной платы:

Дебет 76 Кредит 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», 76

  • погашена задолженность по реконструкции (модернизации) арендованных основных средств за счет арендной платы.

Если арендодатель возмещает арендатору расходы на проведение неотделимых улучшений сданного в аренду имущества, то он и будет начислять амортизацию (п. 1 ст. 258 НК РФ). Четких указаний, как учитывать неотделимые улучшения, стоимость которых компенсирует арендодатель, нет. Отмечено только, что такие улучшения объекта основных средств амортизируются в порядке, установленном гл. 25 Налогового кодекса РФ, то есть в общем порядке.

Для арендодателя стоимость капитальных вложений, которую он возмещает арендатору, является расходами на модернизацию (или реконструкцию) актива. Начислять по ним амортизацию следует с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором неотделимые улучшения введены в эксплуатацию (п. п. 3, 4 ст. 259.1, п. п. 6, 7 ст. 259.2 НК РФ).

На заметку. Если неотделимые улучшения осуществлены с согласия арендодателя, но не возмещаются арендатору или арендодатель на их проведение согласия не давал, сами улучшения отдельно не амортизируются. Их стоимость не увеличивает первоначальную стоимость имущества, а также не включается в доходы арендодателя в соответствии с пп. 32 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ.

Пример 2. Арендатор произвел капитальные вложения в арендованное помещение в форме неотделимых улучшений. Работы были закончены в июле. В том же месяце результаты были переданы арендодателю и введены в эксплуатацию. Компенсация стоимости будет осуществлена путем зачета арендной платы в августе — октябре. Начислять амортизацию арендодатель вправе уже с 1 августа.

Обратите внимание, что арендодатель, возместивший арендатору стоимость неотделимых улучшений, вправе применять амортизационную премию (п. 9 ст. 258 НК РФ).

На заметку. Если неотделимые улучшения осуществлены с согласия арендодателя и возмещаются арендатору, стоимость полученных улучшений увеличивает первоначальную стоимость объекта аренды (п. 2 ст. 257 НК РФ). Можно применять амортизационную премию (п. 9 ст. 258 НК РФ).

Новые инвентарные объекты, не отделимые без вреда для имущества арендодателя (лифты, встроенные вентиляционные системы и системы кондиционирования, охранно-пожарная сигнализация и т.д.), можно амортизировать отдельно, поскольку они включены в Классификацию основных средств по амортизационным группам (утв. Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1).

Если результатом модернизации явилось не только изменение первоначальной стоимости объекта, но и увеличение срока его полезного использования, арендодателю следует помнить, что изменить этот срок можно только в пределах сроков, установленных для той амортизационной группы, в которую ранее было включено модернизированное основное средство.

Если после реконструкции (модернизации, технического перевооружения) основного средства срок полезного использования не изменился, то остается неизменной и норма амортизации. Таким образом, после реконструкции меняется только сумма остаточной (первоначальной) стоимости. С учетом этого начисление амортизации основного средства надо продолжать, используя прежний механизм исчисления амортизации, до полного погашения измененной первоначальной стоимости (см. Письмо Минфина России от 12.02.2009 N 03-03-06/1/57).

Пример 3. АО «Арендодатель» в сентябре 2011 г. приобрело для сдачи в аренду рефрижератор первоначальной стоимостью 4 880 000 руб. По Классификации основных средств этот рефрижератор относится к четвертой амортизационной группе (срок полезного использования — от 5 до 7 лет включительно). По данному объекту установлен срок полезного использования — 61 мес. (октябрь 2011 г. — октябрь 2016 г. включительно). Амортизация начисляется линейным методом.

В 2015 г. «Арендодатель» заключил договор аренды на рефрижератор с ООО «Арендатор». Срок действия договора — с 1 августа 2015 г. по 31 июля 2016 г. «Арендатор» произвел модернизацию автомобиля с согласия арендодателя. Стороны договорились о том, что «Арендодатель» возмещает «Арендатору» стоимость неотделимых улучшений.

Акт приема-передачи выполненных работ по модернизации рефрижератора был подписан в ноябре 2015 г. Сумма модернизации составила 610 000 руб.

Норма амортизации рефрижератора в налоговом учете составляет 1,6393% (1/61 мес. x 100%). Сумма амортизации в месяц — 79 998 руб. (4 880 000 руб. x 1,6393% : 100%).

Сумма амортизации, которая была начислена с момента ввода в эксплуатацию до момента окончания модернизации (с октября 2011 г. по ноябрь 2015 г. включительно — 50 мес.), составляет 3 999 900 руб. (79 998 руб. x 50 мес.).

Первоначальная стоимость после реконструкции будет равна 5 490 000 руб. (4 880 000 + 610 000), а новая сумма амортизации в месяц — 89 998 руб. (5 490 000 руб. x 1,6393% / 100%).

Определим сумму амортизации, которая будет начислена с декабря 2015 г. до конца срока полезного использования, то есть до октября 2016 г. (61 мес. — 50 мес. = 11 мес.). Она составит 989 978 руб. (89 998 руб. x 11 мес.).

Итого через амортизацию в течение установленного СПИ должно быть списано 4 989 878 руб. (3 999 900 + 989 978).

Оставшаяся стоимость в размере 500 122 руб. (5 490 000 — 4 989 878) будет списана после окончания СПИ в течение 6 мес. (500 122 руб. : 89 998 руб.) — с ноября 2016 г. по май 2017 г. включительно.

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://wiseeconomist.ru/poleznoe/97838-budni-arendodatelya-neotdelimye-uluchsheniya-silami-arendatora

Неотделимые улучшения без согласия арендодателя
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here